{"id":16544,"date":"2024-11-07T11:50:40","date_gmt":"2024-11-07T11:50:40","guid":{"rendered":"https:\/\/whitestonecapital.us\/warum-deutsche-metriken-bei-amerikanischen-immobilien-nicht-funktionieren\/"},"modified":"2024-11-08T12:45:27","modified_gmt":"2024-11-08T12:45:27","slug":"warum-deutsche-metriken-bei-amerikanischen-immobilien-nicht-funktionieren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/warum-deutsche-metriken-bei-amerikanischen-immobilien-nicht-funktionieren\/","title":{"rendered":"Warum deutsche Metriken bei amerikanischen Immobilien nicht funktionieren"},"content":{"rendered":"\t\t
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Sehr h\u00e4ufig werde ich gefragt, was denn die Brutto-Anfangsrendite der Immobilien sei, die wir hier erwerben. Alternativ was der Vervielf\u00e4ltiger w\u00e4re (was ja nur der Kehrwert der obigen Kennzahl ist). Und ich antworte immer: v\u00f6llig egal, weil in keiner Weise vergleichbar.<\/p>\n

Da sich diese Zahlen nicht mit der in Amerika \u00fcblichen Cap-Rate vergleichen l\u00e4sst, will ich versuchen, diese verschiedenen Herangehensweisen an Renditen zu vereinheitlichen um sie besser vergleichbar zu machen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die (deutsche) Bruttoanfangsrendite<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Im deutschen Immobilienmarkt ist die Brutto-Anfangsrendite eine der entscheidenden Kennzahlen. Diese wird aus dem Verh\u00e4ltnis von j\u00e4hrlichen (Nettokalt-)mieten und dem Kaufpreis gebildet.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ein Beispiel aus der Praxis in Berlin.<\/p>\n

Hier wird ein Objekt mit einer Jahresnettokaltmiete von 100.000\u20ac zu einem Preis von 2.500.000\u20ac gehandelt.<\/p>\n

\n Brutto-Anfangsrendite = (100.000 \/ 2.500.000\u20ac) x 100 = 4%.<\/strong>\n <\/p>\n

Von dieser Rendite muss der Investor jedoch noch die Bewirtschaftungskosten tragen. Nehmen wir als realistische Gr\u00f6\u00dfenordnung an, dass die Fl\u00e4che des Objektes rd. 1.200m2 betr\u00e4gt, die durchschnittliche Miete somit bei knapp 7,00 \u20ac\/m2. <\/p>\n

Der Eigent\u00fcmer muss die Verwaltungskosten, die Instandhaltungen und das Mietausfallwagnis aus den Jahresnettokaltmieten tragen.<\/p>\n

Die Verwaltung wird mit 35,00 \u20ac\/Einheit bei einer durchschnittlichen Gr\u00f6\u00dfe von 60m2 (8.400,- \u20ac p.a.), das Mietausfallwagnis mit 4% (4.000,- \u20ac p.a.) und die Instandhaltungskosten mit 20,- \u20ac\/m2 (24.000,- \u20ac p.a.) gesch\u00e4tzt. Eventuell beim Vermieter verbleibende Betriebskosten sind vernachl\u00e4ssigbar gering. <\/p>\n

Dann verbleiben dem Investor 100.000,- \u20ac – 8.400,- \u20ac – 4.000,- \u20ac – 24.000,- \u20ac =
63.600,-\u20ac Nettoertrag (vor Betrachtung der Finanzierungskosten).<\/p>\n

Ber\u00fccksichtigt man die (in Deutschland erheblichen) Ankaufsnebenkosten, (diese k\u00f6nnen in Berlin mit 12% angesetzt werden, da schon 6% Grunderwerbssteuer anf\u00e4llt, der Rest entf\u00e4llt auf Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen), ergibt sich als \u201eCap Rate\u201c f\u00fcr Berlin:<\/p>\n

\n 63.600\u20ac \/ (2.500.000\u20ac * 1,12) = (63.600\u20ac \/ 2.800.000\u20ac) * 100 = 2,27 %.<\/strong>\n <\/p>\n

Die reale Verzinsung (unterstellt der Investor w\u00fcrde bar bezahlen) liegt also bei etwas mehr als der H\u00e4lfte der Brutto-Anfangsrendite.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die amerikanische Cap Rate<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Berechnung ist sehr viel komplexer, bietet aber einen viel genaueren \u00dcberblick \u00fcber die Rentabilit\u00e4t einer Immobilie, unabh\u00e4ngig von der Finanzierung.<\/p>\n

Er berechnet das Verh\u00e4ltnis zwischen dem Nettobetriebseinkommen (NOI) und dem Kaufpreis der Immobilie.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Cap Rate Formel<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Cap Rate wird wie folgt berechnet:<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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NOI (Net Operating Income):<\/strong> j\u00e4hrliche Mieteinnahmen abz\u00fcglich aller Betriebs- und Verwaltungskosten (aber vor Finanzierungskosten und (Gewinn-)Steuern). Im Gegensatz zum deutschen Ansatz umfasst die NOI-Berechnung alle mit dem Betrieb der Immobilie verbundenen Kosten (z.B. Management, Personal, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuern, Leerstand, R\u00fccklagen usw.), die von der Vertragsmiete abgezogen werden. Das Verh\u00e4ltnis zwischen NOI und Bruttomiete liegt je nach Immobilie zwischen 40% und 60%, d.h. der NOI umfasst zwischen 40% und 60% der Bruttomiete. Dies ergibt sich aus den Standardmietvertr\u00e4gen, die es den Mietern in der Regel nicht erlauben, die Betriebskosten in Wohnmietvertr\u00e4gen zu erstatten. <\/p>\n

\n Beispiel<\/strong>\n <\/p>\n

Angenommen, eine Immobilie erwirtschaftet einen NOI von 60.000 $ pro Jahr und hat einen Marktwert von 1.000.000 $:<\/p>\n

\n Cap Rate = $60.000 \/ 1.000.000 \u00d7 100 = 6,00%.<\/strong>\n <\/p>\n

In diesem Fall betr\u00e4gt die Cap Rate 6%, was bedeutet, dass die Immobilie eine j\u00e4hrliche Rendite von 6% des Kaufpreises erwirtschaftet (was in den M\u00e4rkten Floridas derzeit ein angemessener Wert ist).<\/p>\n

Die Abschlusskosten (anders als bei der Bruttoanfangsrendite) sind in dieser Berechnung nicht enthalten, machen aber nur etwa 1% bis 2% aus.<\/p>\n

In unserem Beispiel w\u00e4re die „echte“ Cap Rate also (unter der Annahme von 2% Anschaffungskosten):<\/p>\n

\n Cap Rate = $60.000 \/ (1.000.000 * 1,02) x 100 = 5,88%.<\/strong>\n <\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vergleichende Analyse<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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In meinem Beispiel liegt die deutsche Bruttoanfangsrendite bei 4 % und die daraus resultierende Cap Rate bei 2,27 %. Die amerikanische Cap Rate (ohne Erwerbskosten) liegt bei 6%, die bereinigte Cap Rate bei 5,88%. <\/p>\n

Die Berechnung der Multiplikatoren f\u00fcr die oben genannten Werte ergibt einen Multiplikator f\u00fcr Berlin von 25 (ohne Betriebskosten) und 34,72 einschlie\u00dflich Anschaffungskosten.<\/p>\n

F\u00fcr die Florida Cap Rate w\u00fcrde der Multiplikator 16,67 betragen, oder 17,01 mit Anschaffungskosten.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Finanzierungsbedingungen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie Sie an den obigen Beispielen sehen, ist die Rendite amerikanischer Immobilien deutlich h\u00f6her als die deutscher Immobilien. Aber sind sie auch rentabler? Fast niemand kauft eine Anlageimmobilie ohne Finanzierung, daher sind die Finanzierungsbedingungen ein zu ber\u00fccksichtigender Faktor. <\/p>\n

In Deutschland liegen die Finanzierungss\u00e4tze derzeit bei 3,5%.<\/p>\n

In den USA liegen die Finanzierungsraten bei etwa 5,5% und damit deutlich h\u00f6her als in Deutschland.<\/p>\n

Der entscheidende Unterschied liegt im „Spread“, d.h. in Deutschland liegen die Finanzierungss\u00e4tze deutlich \u00fcber der „Cap Rate“ (die in Deutschland nicht wirklich berechnet wird). Dies f\u00fchrt zu einem negativen Leverage-Effekt. <\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Hebeleffekt<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Der Leverage-Effekt beschreibt die F\u00e4higkeit, die Eigenkapitalrendite einer Investition durch den Einsatz von Fremdkapital (z. B. Darlehen) zu erh\u00f6hen. Dieser Effekt ist bei Immobilien besonders n\u00fctzlich, da Fremdkapital in der Regel billiger ist als Eigenkapital, was das Investitionsvolumen erh\u00f6ht und zu h\u00f6heren potenziellen Renditen f\u00fchren kann. <\/p>\n

Dieser Effekt funktioniert jedoch nur, wenn die Rendite der Investition die Fremdkapitalkosten (d.h. den Finanzierungssatz) \u00fcbersteigt. Wenn die Rendite unter den Finanzierungskosten liegt, wird der Leverage-Effekt negativ und reduziert die Eigenkapitalrendite – man spricht von einem negativen Leverage. <\/p>\n

In den letzten Jahren hat sich dieser negative Leverage-Effekt im gesamten deutschen Immobiliensektor gezeigt. Aus diesem Grund ist eine Eigenkapitalrendite nur mit einer deutlichen Steigerung der Ertr\u00e4ge (politisch entmutigt und daher stark reguliert) oder bei einem sp\u00e4teren Verkauf zu einem h\u00f6heren Preis zu erzielen. Unter normalen Kreditbedingungen (selbst bei einem Beleihungsauslauf von nur 60%) ist ohne diese Faktoren wenig bis gar keine Eigenkapitalrendite denkbar. <\/p>\n

In den USA gibt es in der Regel eine Spanne zwischen der Cap Rate und den Kreditzinsen. Das bedeutet, dass selbst wenn keine Ertragssteigerungen erzielt werden (die in den USA rechtlich leichter zu realisieren sind als in Deutschland), eine positive Eigenkapitalrendite ab dem Zeitpunkt des Kaufs besteht.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Fazit<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Hauptverantwortung der Anleger besteht darin, alle mit einer Anlage verbundenen Risiken und die entsprechenden potenziellen Renditen gr\u00fcndlich zu bewerten. Das Renditepotenzial in den USA ist in allen M\u00e4rkten mit einem positiven Spread zwischen Cap Rate und Kreditzinsen besser als in durchschnittlichen M\u00e4rkten in Deutschland, ohne dass eine Marktverbesserung angenommen wird. <\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Deutsche Immobilienkennzahlen, wie z.B. die Bruttoanfangsrendite, sind unvereinbar mit amerikanischen Immobilienindikatoren, wie z.B. der Cap Rate, die eine genauere Rentabilit\u00e4tsbetrachtung erm\u00f6glicht, indem sie die Betriebskosten und den Spread mit einbezieht.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":16694,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"iawp_total_views":23,"footnotes":""},"categories":[35],"tags":[],"class_list":["post-16544","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investition"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16544","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16544"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16544\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16694"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16544"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16544"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16544"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}