{"id":21735,"date":"2026-08-03T15:49:34","date_gmt":"2026-08-03T15:49:34","guid":{"rendered":"https:\/\/whitestonecapital.us\/?p=21735"},"modified":"2026-08-03T18:08:51","modified_gmt":"2026-08-03T18:08:51","slug":"neubau-mieten-deutschland-usa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/whitestonecapital.us\/de\/neubau-mieten-deutschland-usa\/","title":{"rendered":"Deutschland verwaltet den Mangel. Austin senkt die Mieten."},"content":{"rendered":"\t\t
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Eine k\u00fcrzere Fassung dieses Beitrags erschien am 17. Juli 2026 in \u201eDer Immobilienbrief\u201c, Ausgabe 628<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Am Innsbrucker Platz in Berlin l\u00e4sst sich die deutsche Wohnungsdebatte auf wenigen hundert Metern besichtigen.<\/strong> Auf dem Gel\u00e4nde des ehemaligen G\u00fcterbahnhofs Wilmersdorf ist mit der Friedenauer H\u00f6he<\/a> ein neues Quartier mit insgesamt 1.302 Wohnungen<\/strong> entstanden: 933 frei finanzierte Mietwohnungen, 131 Eigentumswohnungen und 238 gef\u00f6rderte Wohnungen der landeseigenen HOWOGE<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Der Unterschied zwischen beiden Mietwelten ist erheblich.<\/strong> Im frei finanzierten Teil des Quartiers werden im Durchschnitt rund 25 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter<\/a> genannt. Eine aktuelle Wiedervermietung der HOWOGE am Lauterplatz lag dagegen bei 8,40 Euro je Quadratmeter<\/a> und setzte einen Wohnberechtigungsschein voraus. Dieser Einzelwert beschreibt nicht automatisch jede der 238 gef\u00f6rderten Wohnungen, zeigt aber die Gr\u00f6\u00dfenordnung des Unterschieds.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wer daraus schlie\u00dft, der frei finanzierte Neubau l\u00f6se die akute Wohnungsnot eines Haushalts mit niedrigem Einkommen nicht unmittelbar, hat recht.<\/strong> Eine Wohnung f\u00fcr 25 Euro pro Quadratmeter ist keine Sozialwohnung. Bezahlbarer Wohnraum entstand in der Friedenauer H\u00f6he vor allem dort, wo \u00f6ffentliche F\u00f6rderung, Mietbindung und ein landeseigenes Wohnungsunternehmen zusammenkamen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Falsch wird die Argumentation erst im n\u00e4chsten Schritt:<\/strong> wenn aus dem hohen Preis einer Neubauwohnung geschlossen wird, sie habe f\u00fcr den \u00fcbrigen Wohnungsmarkt keinen Nutzen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Menschen, die heute in der Friedenauer H\u00f6he wohnen, w\u00e4ren ohne dieses Quartier nicht verschwunden.<\/strong> Haushalte, die innerhalb Berlins in das Quartier gezogen sind, haben eine bisherige Wohnung freigemacht. Neu nach Berlin gezogene Haushalte h\u00e4tten ohne den Neubau dagegen im vorhandenen Bestand gesucht. Der Neubau nimmt deshalb Nachfrage auf, auch wenn seine ersten Bewohner \u00fcberdurchschnittlich viel bezahlen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Genau darin liegt der Unterschied zwischen dem Preis einer einzelnen Wohnung und ihrer Wirkung auf den Markt. Neubau muss nicht selbst g\u00fcnstig sein, um den Konkurrenzdruck auf \u00e4ltere Wohnungen zu verringern. Er setzt Umzugsketten in Gang, erweitert die Auswahl und nimmt Haushalte aus dem Rennen um den vorhandenen Bestand.<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Das Projekt zeigt aber, warum die pauschale Behauptung \u201eNeubau n\u00fctzt nur den Reichen\u201c<\/strong> zu kurz greift.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Das deutsche Problem ist nicht, dass am Innsbrucker Platz gebaut wurde. Es ist die Kombination aus hohen Baukosten, langen Verfahren und einer Angebotsmenge, die trotz eines Projekts dieser Gr\u00f6\u00dfe nicht ausreicht, um den Berliner Markt sp\u00fcrbar unter Druck zu setzen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Deutschland reformiert das Baurecht \u2013 aber nicht die Investitionsrechnung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Im Jahr 2025 wurden bundesweit 206.586 Wohnungen fertiggestellt<\/strong><\/a>. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und rund 30 Prozent weniger als 2022.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Bei den Baugenehmigungen gab es zuletzt eine leichte Gegenbewegung. Ihre Zahl stieg 2025 um 10,6 Prozent auf rund 238.000<\/a>. Von einer wirklichen Erholung kann dennoch keine Rede sein: Gegen\u00fcber 2022 fehlt noch immer etwa ein Drittel.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Besonders aufschlussreich ist der Blick auf den Bau\u00fcberhang.<\/strong> Ende 2025 waren rund 761.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt<\/a>. Gleichzeitig erloschen innerhalb eines Jahres 35.700 Baugenehmigungen \u2013 der h\u00f6chste Wert seit 2002<\/a>. Deutschland hat damit nicht nur zu wenige genehmigte Projekte.<\/p>

Es verf\u00fcgt \u00fcber Hunderttausende genehmigte Wohnungen, die dennoch nicht oder nicht mehr gebaut werden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Quelle: Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen, Baugenehmigungen und Bau\u00fcberhang 2025.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Bundesregierung antwortet darauf mit einer weiteren Reform des Baugesetzbuchs<\/a>. Der im Juni 2026 dem Bundestag vorgelegte Entwurf enth\u00e4lt durchaus sinnvolle \u00c4nderungen:<\/strong> Planverfahren sollen vollst\u00e4ndig digital werden, Mehrfachbeteiligungen zur\u00fcckgehen, Umweltpr\u00fcfungen st\u00e4rker auf relevante Konflikte konzentriert und Wohnungsbau in angespannten M\u00e4rkten bei der Abw\u00e4gung h\u00f6her gewichtet werden. Die bisher verpflichtende fr\u00fche Beteiligungsstufe soll k\u00fcnftig im Ermessen der Kommune liegen; eine f\u00f6rmliche \u00d6ffentlichkeitsbeteiligung bleibt bestehen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Das kann Verfahren beschleunigen. Es l\u00f6st aber nicht die gesamte Investitionsrechnung.<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ein digital \u00fcbermittelter Bebauungsplan senkt weder den Fremdkapitalzins noch die Grundst\u00fcckskosten. Eine verk\u00fcrzte Beteiligung gleicht keine Baukosten aus, die nur mit sehr hohen Neubaumieten finanzierbar sind. Ein gesetzlich formuliertes \u00f6ffentliches Interesse schafft noch kein Eigenkapital und verpflichtet keinen Eigent\u00fcmer, ein wirtschaftlich nicht mehr tragf\u00e4higes Projekt tats\u00e4chlich zu beginnen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Friedenauer H\u00f6he am Innsbrucker Platz zeigt diese Spannung in einem einzigen Quartier.<\/strong> Nach einem langen Planungs- und Entwicklungsprozess sind dort mehr als 1.300 Wohnungen entstanden \u2013 ein realer Gewinn f\u00fcr Berlin.<\/p>

Zugleich liegt die Miete im frei finanzierten Teil auf einem Niveau, das f\u00fcr viele Haushalte au\u00dfer Reichweite bleibt. Das Problem ist nicht, dass diese Wohnungen gebaut wurden. Das Problem ist ein System, in dem selbst gro\u00dfe Projekte nur langsam entstehen und frei finanzierter Neubau anschlie\u00dfend rund 25 Euro je Quadratmeter kosten muss.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Deutschlands Wohnungsbaukrise l\u00e4sst sich deshalb nicht auf einen einzelnen Paragrafen reduzieren.<\/strong> Planungsrecht, kommunale Verfahren, Baukosten, Finanzierung, Grundst\u00fcckspreise und die sp\u00e4ter erzielbare Miete greifen ineinander. Die Reform des Baurechts ist sinnvoll. Sie bleibt aber eine Reform des Verfahrens \u2013 nicht der wirtschaftlichen Bedingungen, unter denen gebaut wird.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was die Politik h\u00e4tte tun k\u00f6nnen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein professioneller Projektentwickler beginnt nicht mit der Frage, welches neue F\u00f6rderprogramm politisch gut klingt. Er rechnet von der Miete zur\u00fcck, die Haushalte an einem Standort tats\u00e4chlich tragen k\u00f6nnen. Anschlie\u00dfend pr\u00fcft er, wie hoch Grundst\u00fccks-, Bau-, Finanzierungs- und Verfahrenskosten maximal sein d\u00fcrfen, damit das Projekt zu dieser Miete noch funktioniert.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Genau diese Rechnung h\u00e4tte auch die Politik anstellen m\u00fcssen.<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Mehr Baurecht an den richtigen Standorten schaffen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wo Infrastruktur, \u00f6ffentlicher Nahverkehr, Schulen und Versorgung bereits vorhanden sind, m\u00fcssen h\u00f6here Dichten m\u00f6glich sein: mehr Geschosse, Aufstockungen, kleinere Abstandsfl\u00e4chen, einfachere Umnutzungen und weniger starre Stellplatzvorgaben. Gerade an einem Verkehrsknoten wie dem Innsbrucker Platz ist es wirtschaftlich und \u00f6kologisch kaum \u00fcberzeugend, Wohnraum durch geringe Dichte k\u00fcnstlich zu begrenzen. Mehr zul\u00e4ssige Fl\u00e4che auf demselben Grundst\u00fcck verteilt die Grundst\u00fccks- und Erschlie\u00dfungskosten auf mehr Wohnungen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Vorhandenes Bauland tats\u00e4chlich verf\u00fcgbar machen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ehemalige Bahnfl\u00e4chen, untergenutzte Gewerbegrundst\u00fccke und \u00f6ffentliche Liegenschaften helfen dem Wohnungsmarkt erst, wenn sie planungsreif werden. Kommunen h\u00e4tten solche Fl\u00e4chen fr\u00fcher entwickeln, Planungsleistungen parallel organisieren und Grundst\u00fccke mit klaren Bauverpflichtungen vergeben k\u00f6nnen. Die Friedenauer H\u00f6he zeigt das Problem: Das Grundst\u00fcck war vorhanden, der Bedarf ebenfalls. Zwischen den ersten Planungen und der vollst\u00e4ndigen Realisierung lagen dennoch fast zwei Jahrzehnte.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Genehmigungen verbindlich organisieren<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein Projekt ben\u00f6tigt einen zust\u00e4ndigen Ansprechpartner, eine fr\u00fchzeitige Vollst\u00e4ndigkeitspr\u00fcfung, eine gemeinsame digitale Akte und parallel arbeitende Fachbeh\u00f6rden. Pr\u00fcfungen von Verkehr, Umwelt, Brandschutz und Erschlie\u00dfung d\u00fcrfen nicht nacheinander beginnen, wenn sie gleichzeitig m\u00f6glich w\u00e4ren. Dazu geh\u00f6ren belastbare Fristen und eine Entscheidungspflicht \u2013 nicht nur unverbindliche politische Zielsetzungen. Der seit Ende 2025 geltende Wohnungsbau-Turbo<\/a> zeigt, dass weitergehende Beschleunigungen rechtlich m\u00f6glich sind: Kommunen k\u00f6nnen unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne neues Bebauungsplanverfahren zus\u00e4tzlichen Wohnungsbau zulassen. Entscheidend bleibt allerdings, ob sie diese Instrumente tats\u00e4chlich einsetzen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Standards nach ihrem Wohnwert beurteilen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Technische Anforderungen sind dort sinnvoll, wo sie Sicherheit, Haltbarkeit oder einen wirtschaftlich vertretbaren Energieverbrauch gew\u00e4hrleisten. Nicht jede zus\u00e4tzlich denkbare Ausstattung rechtfertigt jedoch die Kosten, die sie dauerhaft auf die Miete schl\u00e4gt. Einheitlichere Bauordnungen, serielles Bauen, wiederverwendbare Planungen und ein belastbarer Geb\u00e4udetyp mit einfacheren Standards h\u00e4tten die Kosten st\u00e4rker senken k\u00f6nnen als das n\u00e4chste kleinteilige F\u00f6rderprogramm. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht dadurch, dass jede neue Wohnung den maximal m\u00f6glichen technischen Standard erf\u00fcllen muss.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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F\u00f6rderung auf jene Haushalte konzentrieren, die der freie Markt nicht erreicht<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die HOWOGE-Wohnungen in der Friedenauer H\u00f6he zeigen, warum gef\u00f6rderter Wohnungsbau notwendig bleibt. Haushalte mit sehr niedrigen Einkommen profitieren nicht schnell genug von allgemeinen Umzugsketten. F\u00fcr sie braucht es Sozialwohnungen, Wohngeld und langfristige Belegungsbindungen. F\u00f6rderbedingungen m\u00fcssen jedoch zu Beginn eines Projekts feststehen und \u00fcber seine gesamte Planungs- und Bauzeit verl\u00e4sslich bleiben. F\u00f6rderstopps, wechselnde Standards und j\u00e4hrlich neu gestaltete Programme erh\u00f6hen das Risiko \u2013 und damit am Ende die erforderliche Miete.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Investoren Planungssicherheit geben<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wohnungsbau bindet Kapital \u00fcber Jahre, h\u00e4ufig \u00fcber Jahrzehnte. Grundst\u00fcckskauf, Finanzierung und Bauvertrag beruhen auf Annahmen \u00fcber Steuern, Regulierung, zul\u00e4ssige Nutzung und sp\u00e4tere Vermietung. Werden diese Bedingungen w\u00e4hrend der Projektentwicklung grundlegend ver\u00e4ndert, verschiebt sich nicht nur die Rendite. Das gesamte Vorhaben kann unwirtschaftlich werden. Verl\u00e4ssliche Regeln sind deshalb keine Gef\u00e4lligkeit gegen\u00fcber Investoren. Sie sind eine Voraussetzung daf\u00fcr, dass privates Kapital \u00fcberhaupt langfristig Wohnungen finanziert.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Deutschland h\u00e4tte den Wohnungsbau damit behandeln m\u00fcssen wie ein professioneller Entwickler: von der tragbaren Miete r\u00fcckw\u00e4rts rechnen, mehr nutzbares Baurecht schaffen, Verfahren verbindlich organisieren, kostentreibende Standards \u00fcberpr\u00fcfen und F\u00f6rderung dort einsetzen, wo der Markt allein nicht ausreicht.<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Stattdessen konzentrierte sich die Politik \u00fcber Jahre darauf, den vorhandenen Mangel zu regulieren. Mietbegrenzungen, Milieuschutz und zus\u00e4tzliche Verfahrensregeln k\u00f6nnen einzelne Haushalte sch\u00fctzen. Sie ersetzen aber keine Wohnungen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Die entscheidende politische Fehlleistung bestand deshalb nicht darin, zu wenig \u00fcber Bezahlbarkeit zu sprechen. Sie bestand darin, die Bedingungen bezahlbarer Produktion zu lange unangetastet zu lassen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was Austin anders machte<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Austin war nicht immer das Vorbild eines entspannten Wohnungsmarktes. Zwischen 2010 und 2019 stiegen die Mieten dort um fast 93 Prozent<\/a> \u2013 st\u00e4rker als in jeder anderen gro\u00dfen US-Stadt. Technologieunternehmen, neue Arbeitspl\u00e4tze und ein rascher Bev\u00f6lkerungszuwachs trafen auf ein Wohnungsangebot, das mit der Nachfrage nicht Schritt hielt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Stadt reagierte nicht mit einer einzelnen spektakul\u00e4ren Reform.<\/strong> Sie ver\u00e4nderte \u00fcber Jahre hinweg die Bedingungen, unter denen gebaut werden durfte.<\/p>