Viele Investoren sind exzellent darin, auf das große Ganze zu schauen: Kaufpreis, Net Operating Income (NOI), Cap Rate – vielleicht noch ein paar Vergleichswerte aus der Region. Doch wer beim Immobilienkauf nur auf diese Kennzahlen setzt, lässt sich schnell blenden. Denn das eigentliche Herzstück jeder Immobilie verbirgt sich in einem Dokument, das von vielen unterschätzt wird: Die Rent Roll (auf gut deutsch: Mietenliste).
Was viele dabei übersehen: Die Rent Roll zeigt nicht, was gezahlt wurde – sondern was gezahlt werden soll. Sie stellt die vereinbarten Mieten dar, nicht die tatsächlich eingegangenen.
Genau dafür ist das T12 (Trailing Twelve Months Income Statement) zuständig: Es bildet die realisierten Einnahmen der letzten zwölf Monate ab. Erst im Zusammenspiel beider Dokumente lässt sich der tatsächliche Ertrag einer Immobilie seriös beurteilen.

Ein Praxisbeispiel
Ein 312-Unit-Deal in einer soliden Lage in Tampa, Angebotspreis 68 Millionen Dollar. Laut den übergebenen Finanzabrechnungen werden $2,194 pro Wohnung pro Monat, somit $8,215M p.a. als Gross Potential Rent angegeben.
Alles scheint stimmig. Aber ein genauer Blick in die Mieterliste offenbart etwas ganz anderes:
- Monatlich werden Konzessionen (Rabatte) in Höhe von $128,000 gegeben, was die real vereinbarte Miete auf $1,784 pro Wohnung oder um $410 senkt.
- Sieben Mieter haben Zahlungsrückstände.
- Bemerkenswerterweise läuft ein großer Teil der Mietverträge im März aus. Diese Konzentration von Mietvertragsabläufen birgt Risiken und sollte gestaffelt werden – denn wenn viele Einheiten gleichzeitig leer stehen, steigt das Risiko von Leerstand und erhöhtem Vermietungsdruck erheblich.
Auf dem Papier erscheint die Immobilie hochprofitabel und stabil – in Wirklichkeit ist sie jedoch anfällig und risikobehaftet. Genau hier trennt sich ein solides Underwriting von oberflächlicher Hoffnung und Wunschdenken.

Was ist die Rent Roll – und warum ist sie so wichtig?
Die Rent Roll ist viel mehr als nur eine Auflistung der aktuellen Mieter. Sie ist das Betriebssystem der Immobilie. Sie zeigt:
- Welche Einheiten aktuell vermietet sind
- Welche Einheit welchen spezifischen Grundrisstyp darstellt
- Wie groß die jeweiligen einzelnen Einheiten sind
- Wie der Einheitenmix verteilt ist – zum Beispiel nach der Anzahl der Schlafzimmer (1BR, 2BR, 3BR)
- Wie hoch die vereinbarte Miete für jede Einheit ist
- Wie lange die einzelnen Verträge laufen und wann sie ursprünglich begonnen haben
- Welche Mietrückstände aktuell bestehen
- Wie hoch die vereinbarte Kaution für jeden Mieter ist
- Und ob das versprochene Einkommen tatsächlich fließt
Darüber hinaus liefert eine detaillierte Rent Roll Einblick in zusätzliche Einnahmen, die das Nettoergebnis beeinflussen: etwa separate Gebühren für Haustiere (Hundemiete), Wassergeld, Müllabholung (Trash Pick-up), Garagen- oder Stellplatzmieten. Gerade diese Posten werden in Exposés oft nicht transparent oder korrekt dargestellt – können aber in Summe den Unterschied machen, ob ein Objekt wirtschaftlich stabil läuft oder nur auf Kante genäht ist.
Eine ordnungsgemäß aufbereitete Rent Roll ermöglicht es Ihnen, unter die Oberfläche zu blicken – und zu beurteilen, ob die Immobilie tatsächlich gesund ist oder nur auf den ersten Blick gut aussieht.
Acht Fragen, die jeder Investor zur Rent Roll stellen sollte

1. Stimmen Rent Roll und T12 miteinander überein?
Wenn die Mieteinnahmen in der Rent Roll von den Angaben im T12 (Trailing 12-Month Income Statement) abweichen, ist das ein klares Warnsignal – und kein Zufall. Die Ursachen dafür sind vielfältig: Es sind zu hohe Marktmieten angegeben, die „ausgeglichen“ werden durch einen „Loss to Lease“ – also die Differenz zwischen der tatsächlichen Vertragsmiete und einer theoretisch höheren Marktmiete.
Damit sollen höhere mögliche und übliche Erträge dargestellt werden als in der Realität wirklich erzielbar sind. Auch Einmalzahlungen wie Gebühren für vorzeitige Vertragsauflösungen können das T12 künstlich aufwerten. Eine Abweichung zwischen Rent Roll und T12 muss daher immer sorgfältig untersucht werden. Sie ist kein technischer Fehler, sondern meist ein Hinweis auf operative Schwächen oder Schönrechnerei.
2. Gibt es ein Konzentrationsrisiko bei den Vertragslaufzeiten?
Eine hohe Konzentration von Mietvertragsabläufen in einem einzigen Monat kann ein operatives Risiko darstellen: Selbst bei leicht sinkender Nachfrage kann es zu einem plötzlichen Leerstand in mehreren Einheiten gleichzeitig kommen.
Ein solches „Lease Rollover Cluster“ ist gefährlich – es macht die Einnahmen kurzfristig unplanbar und erhöht den Druck auf das Management, viele Einheiten gleichzeitig neu zu vermieten. Ebenso gefährlich ist es, wenn der Vermieter die Verträge nicht verlängert hat und ein Großteil der Mietverträge damit zu Month-to-Month-Verträgen geworden sind.
Dies ermöglicht es Mietern, ihre Mietverträge mit nur 30 Tagen Kündigungsfrist zu beenden. Wenn beispielsweise 30 % der Einheiten in diese Kategorie fallen, könnten wichtige Kreditauflagen plötzlich gefährdet sein.
3. Wie stabil ist die Mieterbasis?

Eine kurze durchschnittliche Verweildauer der Mieter oder eine auffällig hohe Fluktuation ist meist ein Hinweis darauf, dass etwas nicht stimmt. Das kann viele Gründe haben: Häufig sind die Mieten über dem ortsüblichen Niveau angesetzt, sodass die Bewohner nur kurzfristig bleiben und bei der nächstbesten Gelegenheit weiterziehen. Auch die Wohnqualität spielt eine zentrale Rolle – unzureichende Instandhaltung, unzuverlässiger Service oder eine schlechte Nachbarschaftsstruktur führen dazu, dass Mieter sich nicht langfristig binden.
Für Investoren bedeutet eine instabile Mieterbasis mehr als nur höhere Verwaltungskosten und Neuvermietungskosten. Sie erhöht auch das Risiko von Leerständen und volatilen Cashflows. Hinzu kommen die oft übersehenen Wechselkosten: Jeder Auszug verursacht Ausgaben – Neuanstrich, Bodenbeläge, Reinigung, sogar die Vermessung der Einheit. Besonders bei hohem Mieterwechsel summieren sich diese sogenannten „Make-Ready“-Kosten schnell und schmälern die operativen Margen – auch wenn sie nicht in der Mietrolle erscheinen.
Deshalb erfordern Immobilien mit hohem Mieterwechsel immer eine genauere Prüfung.
4. Welche weiteren Zahlungen sind erfasst, sind diese konsistent oder nicht? Stimmen die Zahlen für andere Zahlungen mit den Angaben im T12 überein?

Zusätzlich zur Grundmiete generieren viele Immobilien zusätzliche Einnahmen – zum Beispiel durch Haustiergebühren, Garagen- oder Stellplatzmieten, Müllentsorgungsgebühren, Wasserverbrauchszuschläge oder Einnahmen aus hauseigenen Waschsalons.
Auch einmalige oder wiederkehrende Zahlungen wie Bewerbungsgebühren (Application Fees), Verwaltungs- bzw. Administrationsgebühren und Schlüssel- oder Zugangskartengebühren zählen dazu.
Diese Nebeneinnahmen mögen nur einen kleinen Teil der Gesamteinnahmen ausmachen, aber wenn sie konsequent angewendet werden, können aber in der Summe einen relevanten Beitrag zum operativen Cashflow leisten.
Besonders relevant ist hier auch die Frage, wer die Betriebskosten trägt – also Wasser, Abwasser, Müll oder Strom. In vielen US-Märkten, insbesondere im Sun Belt, kommen sogenannte RUBS-Systeme (Ratio Utility Billing System) zum Einsatz: Dabei werden die Nebenkosten anteilig auf die Mieter umgelegt. Das reduziert die Ausgaben auf Objektebene und verbessert die Nettoerträge – sofern die Umlagen korrekt umgesetzt und in der Rent Roll dokumentiert sind.
Daher ist es unerlässlich, die Konsistenz zu überprüfen: Sind diese Gebühren wiederkehrend oder einmalig? Werden sie einheitlich auf alle Einheiten angewendet? Gibt es Anomalien, Ausnahmen oder Inkonsistenzen?
Am wichtigsten: Stimmen die in der Rent Roll ausgewiesenen Beträge mit den im T12 gemeldeten Zahlen überein?
Nur wenn diese Angaben konsistent und nachvollziehbar sind, lässt sich der reale Einnahmenstrom verlässlich beurteilen. Abweichungen sollten stets hinterfragt werden – sie können auf unklare Vertragsregelungen, überzogene Einmalgebühren oder nicht nachhaltig erzielte Zusatzeinnahmen hinweisen.
5. Wie entwickeln sich Neuvermietungen?

Ein zentraler Indikator für die Marktposition eines Objekts ist die Entwicklung der Mieten bei Neuvermietungen. Wird eine leer gewordene Einheit zu einem höheren Preis neu vermietet als zuvor, spricht das für eine starke Nachfrage, ein attraktives Objekt und eine gute Verhandlungsposition des Eigentümers.
Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer Preisnachlässe geben oder andere Zugeständnisse machen muss – etwa kostenlose Mietmonate, übernommene Nebenkosten oder gesenkte Kautionen. Solche Maßnahmen deuten darauf hin, dass das Objekt unter Druck steht, sei es durch neue Konkurrenz, strukturelle Schwächen oder eine sinkende Standortattraktivität.
Für Investoren reicht es nicht aus, die Durchschnittsmiete zu kennen – es kommt auf den Kontext an: Unter welchen Bedingungen wurde diese Miete erzielt, und sind diese Bedingungen nachhaltig?
6. Verlängern bestehende Mieter ihre Mietverträge – und zu welchem Preis?
Das Verhalten von Bestandsmietern bei der Vertragsverlängerung ist ein klarer Gradmesser für die Attraktivität und Stabilität einer Immobilie. Wenn Mieter bereit sind, bei einer Verlängerung höhere Mieten zu akzeptieren (Trade-up), spricht das für ein gesundes Preis-Leistungs-Verhältnis, eine funktionierende Verwaltung und ein starkes Umfeld.
Bleiben die Mieten bei der Verlängerung unverändert oder steigen sie moderat an, ist auch das ein solider und gesunder Indikator.
Das Bild ändert sich jedoch, wenn Mieter nur unter reduzierten Bedingungen bleiben (Trade-down). Dies kann auf eine unzureichende Zahlungsbereitschaft, wachsenden Wettbewerbsdruck oder eine sich verschlechternde Qualität der Wohnbedingungen hindeuten.
Typische Bindungsraten für stabilisierte Immobilien liegen zwischen 50 % und 60 %.
Für Investoren gilt daher: Die Analyse von Vertragsverlängerungen ist ein zentrales Frühwarnsystem – und ein oft übersehener Indikator für den tatsächlichen Zustand einer Immobilie.
7. Gibt es Mietrückstände oder ständige Verzögerungen?
Eine Einheit mag in der Rent Roll als „belegt“ erscheinen – doch das allein spiegelt nicht wider, ob die Miete tatsächlich gezahlt wird. In der Praxis sehen wir immer wieder: Mieter bleiben weit hinter ihren Verpflichtungen zurück, zahlen verspätet oder überhaupt nicht.
Entscheidend ist auch, ob Forderungen später abgeschrieben werden oder nicht. Für Investoren bedeutet das: Der Cashflow, mit dem geplant wurde, kommt nicht an.
Die Situation wird besorgniserregender, wenn sich Zahlungsrückstände häufen – zum Beispiel innerhalb bestimmter Gebäude, Mietersegmente oder infolge schwacher Screening-Praktiken.
Muster wie Teilzahlungen, chronische Verzögerungen oder ausstehende Räumungen sollten sofortige Warnsignale auslösen.
Deshalb gilt: Belegung bedeutet nicht automatisch Ertrag. Entscheidend ist die wirtschaftliche Belegung (Economic Occupancy), also der Anteil der Einheiten, die tatsächlich Miete zahlen.
Eine physische Belegung von 95 % mag auf den ersten Blick gesund erscheinen, doch bedeutet dies wenig, wenn 10 % der Mieter chronisch zahlungsrückständig sind.
Diese Differenz ist oft ein Frühindikator für tieferliegende operative Probleme.

8. Wie hoch sind die Kautionen?
Die Höhe der hinterlegten Kautionen ist ein oft unterschätzter Indikator für die Qualität des Mietermanagements.
Sehr niedrige – oder ganz erlassene – Kautionen signalisieren oft übermäßig laxe Genehmigungsprozesse. In vielen Fällen ist das Ziel, die Vermietung durch Reduzierung von Reibungsverlusten zu beschleunigen, doch dies kann sich rächen: Es führt zu einem höheren Ausfallrisiko, größeren Schäden an den Einheiten und kostspieligen Räumungsverfahren.
Besonders kritisch ist es, wenn Kautionen zwar auf dem Papier vereinbart, aber in der Praxis nicht vollständig geleistet wurden – oder wenn lediglich symbolische Beträge hinterlegt sind. Hier ist eine sorgfältige Prüfung Pflicht.
Zunehmend greifen Eigentümer auf Kautionsversicherungslösungen – wie Bürgschaften – als Alternative zu traditionellen Barkautionen zurück. Dieser Ansatz kann sinnvoll sein, da er oft eine größere Deckung bietet.
Für Investoren bleibt die Schlüsselfrage: Ob Barzahlung oder Versicherung – entscheidend ist, dass ein echter, durchsetzbarer Schutzmechanismus vorhanden ist. Andernfalls erhöht sich das finanzielle Risiko erheblich, wenn Probleme auftreten.
Häufige Fehler – und was sie wirklich kosten

Wir sehen immer wieder die gleichen blinden Flecken bei der Überprüfung von Mieteinnahmen. Die in der Rent Roll aufgeführten Mieten werden oft für bare Münze genommen – ohne zu überprüfen, ob sie tatsächlich eingezogen oder lediglich auf dem Papier vereinbart wurden.
Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsfristen werden ebenfalls oft übersehen, was zu erheblichen Störungen führen kann – zum Beispiel, wenn mehrere Mietverträge gleichzeitig auslaufen und ein Leerstandsrisiko auslösen.
Mietzugeständnisse – wie temporäre Rabatte oder Einzugsanreize – werden ebenfalls häufig weggelassen oder falsch erfasst, was zu einem verzerrten Bild des tatsächlichen Cashflows führt.
Ein entscheidender – und oft vernachlässigter – Schritt ist die Durchführung einer unabhängigen Mietvergleichsstudie.
Eine professionelle Rent Comp Study umfasst weit mehr als nur das Abgleichen von Online-Angeboten. Sie analysiert tatsächlich abgeschlossene Mietverträge vergleichbarer Objekte, berücksichtigt zeitliche Trends, sozioökonomische Entwicklungen im Mikrostandort und die Positionierung im lokalen Wettbewerb.
Besonders in Märkten mit aggressiven Zugeständnissen oder hohem Entwicklungsvolumen ist dieses Analyseniveau unerlässlich – denn Listenpreise sagen wenig darüber aus, was Mieter tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Dieser Abgleich ist zentral, um die Tragfähigkeit der aktuellen Mieten zu beurteilen.
Ohne dieses Analyseniveau ist es unmöglich zu wissen, ob neue Mietverträge die wahren Marktbedingungen widerspiegeln – oder ob Einheiten unter Druck, weit unter Marktwert, vermietet wurden.
Genauso kritisch ist es, wenn die kalkulierten Mietsteigerungen auf einem Niveau liegen, das sich in der lokalen Realität gar nicht darstellen lässt. In solchen Fällen basieren ganze Investmentrechnungen auf Annahmen, die mit dem Markt nichts zu tun haben.
Und nicht zuletzt: Der Abgleich mit Kontoauszügen oder den tatsächlichen Mietkonten unterbleibt häufig – obwohl gerade diese Dokumente entscheidend sind, um zu erkennen, ob der behauptete Cashflow wirklich fließt.
Die Folge all dieser Versäumnisse: Investoren zahlen am Ende für eine Rendite, die nur in der Tabelle existiert – nicht im wirklichen Leben.
Unser Ansatz – und warum er entscheidend ist
In unserem Due-Diligence-Prozess hat die Rent Roll einen festen und unverrückbaren Platz. Sie ist nicht einfach nur eine Zahlentabelle, sondern ein zentrales Diagnosetool für die wirtschaftliche Vitalität eines Objekts.
Unser Ansatz folgt einer klaren, dreistufigen Struktur:
Erstens prüfen wir die Rent Roll immer im Abgleich mit dem T12, den Kontoauszügen und den Debitorenlisten. Denn die Zahlen in der Rent Roll sind nur dann aussagekräftig, wenn sie sich auch in den realen Zahlungsströmen widerspiegeln. Es reicht nicht, dass ein Mieter laut Liste 1.500 Dollar monatlich zahlen sollte – entscheidend ist, ob er das auch tatsächlich tut, ob regelmäßig gezahlt wird, ob Rückstände bestehen und ob Zahlungen womöglich gestundet oder nur teilweise eingegangen sind. Nur dieser Abgleich bringt echte Klarheit über die Ertragskraft.

Zweitens: Wir analysieren die Zeitstruktur der Mietverträge. Nicht nur den aktuellen Status, sondern auch ihre Entwicklung. Wann laufen Verträge aus? Gibt es Ballungen, die Leerstände auslösen könnten? Welche Kündigungsfristen gelten? Sind Verlängerungen strukturiert oder zufällig? Ziel ist es, mögliche Leerstandswellen oder Umbruchsituationen frühzeitig zu erkennen – nicht erst, wenn sie sich bereits im Cashflow bemerkbar machen.
Drittens: Wir bewerten Neuvermietungen im Kontext des lokalen Marktes. Wir wollen verstehen, ob die zuletzt erzielten Mieten marktgerecht sind – oder ob sie nur durch Sonderkonditionen wie mietfreie Zeiten, gesenkte Kautionen oder Einzugsprämien zustande kamen. Eine Immobilie, die nur durch aggressive Incentives „gefüllt“ werden kann, ist keine stabile Cashflow-Quelle. Hier stellen wir die Frage: Wird das Objekt auf Basis realer Nachfrage getragen – oder durch kurzfristige Maßnahmen künstlich stabilisiert?
Diese Methodik ist rigoros. Sie erfordert Daten, Transparenz und lokales Wissen. Aber sie schützt uns – und unsere Investoren – vor falschen Annahmen, überhöhten Prognosen und strukturellen Fehleinschätzungen.

Unser Fazit:
Eine gute Rent Roll ist keine Garantie für eine erfolgreiche Investition – aber sie ist eine Voraussetzung.Sie macht eine Immobilie nicht von selbst sicher. Aber sie sagt Ihnen, ob das Fundament solide ist.
Denn nur wenn die ausgewiesenen Einnahmen tatsächlich eingezogen werden, wenn die Mietvertragsstrukturen stabil sind und keine versteckten Risiken unter der Oberfläche liegen – nur dann kann das Ertragspotenzial einer Immobilie mit Zuversicht bewertet werden.
Das Gegenteil ist ebenfalls der Fall: Eine schlechte Rent Roll ist niemals nur eine Formalität. Sie signalisiert Ungenauigkeit, mangelnde Aufsicht oder operative Belastung – und sollte sofortige Warnsignale auslösen.
Gleichzeitig offenbart sie auch Potenzial: Hoher Mieterwechsel, unter Marktwert liegende Mieten, inkonsistenter Cashflow – dies sind keine Sackgassen, sondern Ansatzpunkte für Verbesserungen. Professionalisierung im Management, angepasste Mietstrukturen oder strategisches Repositionieren des Objekts eröffnen Potenzial – vorausgesetzt, diese Chancen werden erkannt und realistisch eingepreist.
Dazu braucht es keine Schönrechnerei, sondern Klarheit.
Wer die Rent Roll nicht als Formalität, sondern als strategisches Instrument versteht, gewinnt Weitsicht – und Kontrolle.
Gerade in einem Markt, in dem Broschüren glänzen und Investment-Stories oft zu gut klingen, um wahr zu sein, ist die Rent Roll das ehrlichste Dokument. Sie zeigt nicht, was versprochen wird – sie zeigt, was ist.
Wir kaufen keine Charts. Wir kaufen Cashflow.
Denn die Höhe der Miete ist zweitrangig, wenn der Mieter nicht zahlt oder nach sechs Monaten auszieht. Substanz erkennt man nicht an Zahlen allein, sondern an der Qualität, Stabilität und Prognosefähigkeit der Einnahmenbasis.