Es gibt drei Zahlen, die über Erfolg oder Misserfolg eines Immobilienprojekts entscheiden – und doch tauchen sie in den meisten Präsentationen, Podcasts oder Whitepapern so gut wie nie auf: Absorption, Units under Construction und New Jobs.
Wer diese drei Kennzahlen versteht und konsequent trackt, hat einen massiven Vorteil. Wer sie ignoriert, riskiert Millionenverluste – besonders in einem Hochzinsumfeld.
1) Absorption – echte Nachfrage, nicht nur Bauaktivität
Absorption misst den Nettozuwachs belegter Wohnungen – also wie viele zusätzliche Einheiten tatsächlich vermietet wurden (Neuabschlüsse abzüglich Leerstandsanstieg). Sie zeigt reale Nachfrage statt nur Aktivität auf der Baustelle.
Absorption beschreibt, wie schnell neu gebaute Einheiten vom Markt aufgenommen werden. In einem Markt mit gesunder Absorption vermieten sich neue Apartments in acht Monaten – ohne große Mietanreize. Im schwachen Markt dauert es 16 Monate und erfordert zwei Monate Mietfreiheit. Das ist der Unterschied zwischen Überschuss und Verlust.
2025 ist die Marktdynamik wieder klar zu spüren: Laut CBRE erreichte die Nettoabsorption im Q2 2025 rund 188.200 Wohnungen; die Leerstandsquote fiel auf 4,1 %. Bemerkenswert: Alle 69 beobachteten Metros verzeichneten positive Absorption. Gleichzeitig wurden 83.000 Einheiten fertiggestellt – deutlich weniger als absorbiert. Dieses Verhältnis wirkt stabilisierend.[1]
Absorption schwankt drastisch – nicht nur zwischen Städten, sondern auch zwischen Submärkten. Beispiel Tampa: Von 13 Submärkten zeigen nur fünf aktuell eine stabile Absorption. In den anderen acht kann ein einziges Projekt mit 200 Einheiten die Belegung messbar drücken – mit Mietrückgängen als Folge.
2) Einheiten im Bau – das Angebot von morgen
Units under Construction sind die im Bau befindlichen Wohnungen – sie zeigen, welches Angebot in den nächsten Quartalen auf den Markt kommt.
Heute können Datenanbieter wie CoStar, Yardi oder RealPage präzise prognostizieren, wie viele neue Einheiten in einem Submarkt innerhalb der kommenden 24 Monate fertiggestellt werden[2]. Diese Transparenz erlaubt es Investoren, potenzielle Angebotswellen frühzeitig zu erkennen und die Folgen für Mietentwicklung, Leerstände und Absorption realistisch einzuschätzen.
Nach dem Peak 2024 kühlt die Pipeline ab: 572.600 Einheiten waren in Q2 2025 noch im Bau – deutlich unter dem Hoch von rund 760.400 (Q1 2024).[3]
Praktisch übersetzt: Wer heute ein Value‑Add prüft, sollte nicht nur die aktuelle Miete sehen, sondern den lokalen Fertigstellungs‑Fächer der nächsten 12–24 Monate. Eine schlanker werdende Pipeline stützt die Stabilisierung – aber dort, wo noch überproportional viel im Bau ist, bleiben Concessions und längere Lease‑ups wahrscheinlich.
Ein Submarkt mag heute eine perfekte Absorption zeigen – aber wenn in zwei Jahren 3.000 zusätzliche Einheiten geliefert werden, kann das Bild kippen.
Ohne diesen Blick nach vorne lässt man Raum für Überraschungen.
3) Neue Jobs – neue Haushalte
Jobwachstum ist die zentrale Vorstufe für Haushaltsbildung – und damit für Wohnungsnachfrage. Solange eine Region kontinuierlich neue Arbeitsplätze schafft, zieht sie Menschen an, die Wohnungen benötigen.
National meldet das Bureau of Labor Statistics (BLS) für Juli 2025 nur einen verhaltenen Zuwachs von rund +73.000 Stellen[4]. In Florida zeigt sich jedoch ein robusterer Trend: Die Bundesstaatenberichte weisen für Metropolregionen wie Miami, Orlando und Tampa weiterhin deutlich positive Beschäftigungszuwächse aus.
Der Zusammenhang ist klar: Dauerhaftes Jobwachstum führt zu Haushaltsbildung – und diese absorbiert neue Wohnungen. So stieg laut Census Bureau die Zahl der Mieterhaushalte 2024 um rund 848.000, während gleichzeitig rund 608.000 neue Mehrfamilieneinheiten fertiggestellt wurden[5].
Das erklärt, warum selbst bei hohen Fertigstellungswellen die Nachfrage vielerorts Schritt hält. Für Investoren gilt daher: Jobwachstum ist die belastbarste Fundamentalkennzahl im Multifamily-Bereich.
Märkte mit stabiler Beschäftigungsbasis können auch höhere Liefermengen verkraften – Märkte ohne diesen Rückenwind geraten dagegen schnell unter Druck.
Wichtig: Jobwachstum allein reicht nicht.
Erst im Zusammenspiel mit den beiden anderen Kennzahlen – Absorption und Units under Construction – zeigt sich, ob die Nachfrage das zusätzliche Angebot tatsächlich aufnehmen kann.
Warum das Zusammenspiel zählt
Einzeldaten allein führen leicht in die Irre. Erst im Zusammenspiel entsteht ein tragfähiges Bild: Absorption, Neubauvolumen und Beschäftigungsentwicklung greifen ineinander – und nur wer sie gemeinsam liest, versteht, ob ein Markt gesund ist oder unter Druck gerät.
Unsere Praxis: Wir stellen die drei Reihen quartalsweise nebeneinander, basierend auf lokalen Daten, und rechnen Sensitivitäten für Vermietungstempo, Mietanreize und Exit-Annahmen. So lässt sich nicht nur das aktuelle Gleichgewicht erkennen, sondern auch die Belastbarkeit künftiger Szenarien.
Beispiel Florida: In Miami zeigt sich aktuell eine robuste Absorption – neue Wohnungen finden vergleichsweise schnell Mieter. Gleichzeitig ist das Neubauvolumen hoch: Tausende Einheiten kommen auf den Markt.
Entscheidend ist, dass das Beschäftigungswachstum Schritt hält: Der Bundesstaat verzeichnete in den letzten zwölf Monaten überdurchschnittliche Zuwächse an Arbeitsplätzen, getragen vor allem durch Dienstleistung, Gesundheit und Tourismus.
Dieses Jobwachstum schafft Haushalte, die das zusätzliche Angebot aufnehmen.
In anderen Metros Floridas sieht das Bild differenzierter aus: In Orlando etwa ist der Fertigstellungsdruck ähnlich hoch, die Absorption jedoch schwächer, und das Beschäftigungswachstum weniger breit aufgestellt. Hier steigt das Risiko, dass Mieten und Renditen unter Druck geraten.
Nur das Zusammenspiel aller drei Kennzahlen ermöglicht eine seriöse Einschätzung. Hohe Absorption allein kann trügen, wenn der Neubau überzieht oder der Arbeitsmarkt schwächelt. Umgekehrt sind selbst hohe Fertigstellungszahlen verkraftbar, wenn Job- und Haushaltswachstum robust sind.
Für Investoren heißt das: Wer Märkte bewertet, muss die Dynamik zwischen Nachfrage, Angebot und ökonomischem Fundament im Zusammenhang analysieren – alles andere wäre Spekulation.
Fazit
Wachstum allein reicht nicht. Absorption zeigt, ob heute Nachfrage ankommt. Neubauten zeigen, wie sich morgen das Angebot auswirkt. Jobwachstum entscheidet, ob übermorgen noch Rückenwind bleibt.
Wer diese drei Linien konsequent verbindet, plant nicht in Hoffnung – sondern sichert sich verlässlichen Cashflow und einen klaren Vorsprung am Markt.
