Einleitung: Wenn gutes Zureden nicht reicht
„Wir würden gerne diversifizieren – aber…“
Dieser Satz fällt häufig in Gesprächen mit deutschen Family Offices. Er bedeutet selten ein klares Nein – vielmehr offenbart er emotionale und strukturelle Vorbehalte, die selbst dann bestehen bleiben, wenn attraktive Investmentchancen vorliegen. Doch in einem fragmentierten Kapitalmarkt mit geopolitischer Unsicherheit und sinkenden heimischen Renditen wird Untätigkeit zur Strategie – und diese führt über Zeit zur Entwertung von Kapital.
Kritisch: Noch immer investieren deutsche Family Offices über 80 % ihres Immobilienvermögens im Inland¹ – obwohl die Nettoanfangsrenditen in den deutschen A-Städten unter 2,5 % liegen². Die Inflation³ frisst reale Erträge. Gleichzeitig nimmt der politische Druck auf Eigentum zu: Vermögensabgaben, Sanierungspflichten, Mietdeckel. Inländisches Immobilienvermögen ist längst nicht mehr unangreifbar.
Doch internationale Investments sind nicht nur defensiv: Sie eröffnen Zugang zu dynamischen Märkten, hohem Rechtsschutz und oft attraktiveren risikoadjustierten Renditen.
Die fünf häufigsten Hürden – und wie man sie überwindet:
1. „Ich kenne den Markt nicht“ – Die Angst vor Kontrollverlust
Viele Investoren kennen den deutschen Markt in- und auswendig: Lagen, Bauqualität, Notare, Mietrecht. Diese Vertrautheit erzeugt das Gefühl von Kontrolle – auch wenn es trügt, denn politische Eingriffe und volatile Baukosten betreffen auch Deutschland.
Florida, Texas oder North Carolina wirken dagegen abstrakt. Dabei führen diese US-Bundesstaaten den Global Real Estate Transparency Index⁴ an. Prozesse sind strukturiert, Preisdaten öffentlich, Eigentumsrechte stark geschützt⁵.
Was hilft: Transparenz, Vertrauen – und erfahrene lokale Partner. Digitale Reportings, strukturierte Unterlagen, regelmäßige Videocalls und deutschsprachige Ansprechpartner vor Ort senken das gefühlte Risiko deutlich.
2. „Wie ist das steuerlich?“ – Strukturierungsfragen & Compliance-Bedenken
Kaum ein Thema verunsichert mehr als Steuern. Wie wird US-Einkommen in Deutschland besteuert? Ist Doppelbesteuerung vermeidbar? Was ist mit der US-Erbschaftsteuer?
All das ist lösbar. Es existieren etablierte Strukturen, um Doppelbesteuerung zu umgehen, Ausschüttungen zu optimieren und Erbschaftsteuer auszuschließen⁶. Typisch ist eine US-Limited Partnership, gehalten über eine europäische oder US-Holding⁷ – zugeschnitten auf Wohnsitz und Nachfolgeziele.
Wichtig ist: Man braucht kein Steuerstudium, sondern eine tragfähige Struktur von Experten, die beide Systeme verstehen. Die eigentliche Gefahr liegt in schlechter Planung, nicht im Steuergesetz. Professionelle grenzüberschreitende Beratung ist essenziell.
3. „Wir haben keinen Zugang zu solchen Deals“ – Das fehlende Netzwerk
Viele Family Offices wollen international investieren, doch es fehlt der Zugang. Anders als in Deutschland gibt es in den USA kaum Club-Deals oder persönliche Entwicklerkontakte⁸.
Das Problem ist nicht Kapital, sondern Zugang – zu geprüften Projekten, lokalen Betreibern und investorengerechten Strukturen. Oft ist nicht das Asset das Problem, sondern diejenigen, die sie beaufsichtigen⁹.
Was hilft: Partner mit lokaler Präsenz und nachweislichem Track Record. Speziell für deutsche Investoren strukturierte Zugänge mit transparenter Kontrolle und Berichterstattung.
4. „Das ist zu viel Aufwand“ – Der Mythos der Komplexität
US-Investments wirken bürokratisch: neue Bankverbindungen, steuerliche Meldepflichten, Rechtsunsicherheit. Doch: In Florida, Texas oder North Carolina sind Transaktionen oft einfacher als in Deutschland – digital, effizient, klar geregelt¹⁰.
Man braucht kein eigenes US-Team – sondern einen Partner, der alles übernimmt: Strukturierung, Due Diligence, Reporting, Ausschüttung und Exit.
Was hilft: Klare Onboarding-Prozesse, digitale Reportinglösungen und standardisierte Abläufe machen den Einstieg planbar – auch ohne US-Erfahrung.
5. „Was, wenn etwas schiefläuft?“ – Emotionale Verlustaversion
Die Sorge, im Ausland Geld zu verlieren, ist menschlich. Aber: Viele Inlandsinvestments bringen real bereits negative Rendite – Anfangsrenditen unter 2,5 % bei über 2 % Inflation¹¹.
Gleichzeitig wächst politischer Druck im Inland: Vermögensabgaben, Mietdeckel, Klimasanierungspflichten. Eigentum ist längst kein Tabu mehr.
Was hilft:
- Nachweisliche Erfolgsbilanz des Partners
- Szenariobasierte Risikoanalysen – mehr als nur erwartete Renditen
- Klare Ausstiegsstrategien und Liquiditätsplanung
- Sicherheitsmechanismen wie bevorzugte Tranchen, Co-Investments, Due Diligence
Wer die Struktur und alle Eventualitäten versteht, kann Risiken realistisch einschätzen – und mutig handeln.
Fazit: Vom Zögern zum Handeln
Die Skepsis gegenüber Auslandsinvestments ist nachvollziehbar – aber riskant. Kapital sucht heute Stabilität auf rechtlicher, geografischer und wirtschaftlicher Ebene.
Inländische Assets geraten unter Druck. Internationale Immobilien bieten Diversifikation – sowohl finanziell als auch regulatorisch.
Jetzt ist der Moment zum Handeln. Nicht blind – sondern strukturiert, mit starken Partnern und transparenter Umsetzung.
¹ PwC Global Family Office Deals Studie 2023
² JLL Überblick über den Wohnimmobilienmarkt Q1 2025
³ Destatis Inflationsbericht – Mai 2024
⁴ JLL Globaler Immobilien-Transparenz-Index 2022
⁵ Heritage Foundation – Index der wirtschaftlichen Freiheit 2024
⁶ EY Worldwide Estate and Inheritance Tax Guide 2024
⁷ PwC – U.S. Immobilien-Holding-Strukturen
⁸ INREV – Studie über die Transparenz von nicht börsennotierten Immobilienfonds 2023
⁹ Preqin / Cambridge Associates – „Der Betreiber macht den Deal“
¹⁰ Weltbank – Doing Business Report 2020 (Registrierung von Eigentum)
¹¹ JLL Q1 2025 Renditedaten; Destatis Inflationsbericht
