ADRESSE | KAUFDATUM | VERKAUFSDATUM | Ø MIETE BEI KAUF |
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400 Putnam Drive, Tallahassee | 11/2022 | 2025 (EST) | $767 |
Ø MIETE BEIM VERKAUF | MIETERHÖHUNG | NOI | IRR REALISIERT |
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$2.642 (EST) | 244% | 58% (EST) | 12% (EST) |
Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse.
Auf einen Blick
400 Putnam Drive, Tallahassee | |
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Kaufdatum | 11/2022 |
Verkaufsdatum | 2025 (EST) |
Avg. Miete bei Kauf | $767 |
Ø Miete bei Verkauf | $2.642 (EST) |
Erhöhung der Miete | 244% |
NOI | 58% (EST) |
Realisierter IRR | 12% (EST) |
Warum wir investiert haben
Tallahassee beherbergt gleich zwei wichtige Universitäten: Die Florida State University (FSU) ist eine der führenden öffentlichen Universitäten in den USA. Die Florida AM University (FAMU) – ursprünglich gegründet, um afroamerikanischen Studierenden Zugang zu höherer Bildung zu ermöglichen – ist die größte der Historically Black Colleges and Universities (HBCUs) in den USA.
In aller Regel reichen die Kapazitäten der campuseigenen Studentenwohnheime nicht aus, um die stetig wachsende Zahl an Studierenden zu beherbergen, so dass ein Markt für privat geführte Studentenwohnheime gewachsen ist. Die Studenten erwarten von „Student Living“ eine Möblierung und weitreichende Ausstattung, so dass eine „Anreise mit nur einem Koffer“ möglich ist.
Gleichfalls werden die Mietverträge immer für ein Studienjahr abgeschlossen, so dass eine deutlich vorhersehbarere Fluktuation als in klassischen Mietverhältnissen kalkuliert werden kann. So genau, dass in der Regel in den Semesterferien koordiniert renoviert werden kann.
Private Anbieter von Studentenwohnheimen konkurrieren darum, Studenten durch mehr Komfort und Annehmlichkeiten anzuziehen. Ausstattungsmerkmale wie Fitnesscenter, Swimmingpools und Gemeinschaftsbereiche sind mittlerweile Standard und unterscheiden diese Einrichtungen von den traditionellen „Studentenwohnheimen“. Der Begriff „Studentenwohnanlage“ spiegelt das moderne Lebensgefühl, das hier geboten wird, besser wider.
Eine solche Studentenwohnanlage wurde uns off-market zum Kauf angeboten. Das Objekt umfasst 80 Apartments von rd. 160 Quadratmetern mit jeweils vier Schlafzimmern, einem Bad, Gemeinschaftsküche und einem gemeinsamen Wohn-Lounge-Bereich, alles möbliert. So entstehen Studenten-WGs, die angenehmen Komfort bieten, ein geselliges Studentenleben ermöglichen und dennoch rationell sind.
Doch das Objekt kam nicht ohne Altlasten. Bereits während der Bauphase 2003 erlitt der Gebäudekomplex erhebliche strukturelle Schäden, weil das ausführende Bauunternehmen die Bauvorschriften und -bestimmungen nicht einhielt (Der involvierte Bauunternehmer wurde später wegen Betrugs zu einer Gefängnisstrafe verurteilt).
Wieder wurden wir mit einer Vorverwaltung konfrontiert, die weit über ein Jahrzehnt lang derartig schlecht gewirtschaftet hatte, dass ein Großteil der Apartments nicht mehr bewohnbar war, es kam zur Zwangsvollstreckung. Die Immobilie wurde daraus von dem ursprünglichen Kreditgeber, einem kanadischen Schuldenfonds (Debt Fund) erworben, der sie als relativ unbedeutenden Vermögenswert in seinem Portfolio betrachtete und ihr keine nennenswerten Ressourcen oder Aufmerksamkeit widmete. So vergingen weitere Jahre des Stillstandes, die weiter an der Substanz zehrten.
Herausforderungen und Chancen
- Wir hatten uns in ein neues Geschäftsmodell einzuarbeiten. Waren wir bislang lediglich Vermieter, so war die Ausgestaltung möblierter Apartments eine neue Herausforderung. Diese brachte den Reiz mit sich, dass möblierte Immobilien generell höhere Renditen erzielen.
- Fast 75 % der Wohnungen mussten renoviert werden, um bewohnbar zu werden und einen angemessenen Cashflow zu erzielen.Dank unserer Planungsexpertise und dem Zugang zu einem Netzwerk von qualifizierten Bauunternehmern konnten wir diesen komplexen Prozess trotz des Risikos unvorhergesehener Kosten erfolgreich bewältigen.
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Eine weitere wichtige Aufgabe war die Wiederherstellung der Attraktivität der Immobilie für Studenten.
Das vorherige Management hatte an jeden zahlungswilligen Mieter vermietet, was die Attraktivität des Hauses für Studenten minderte.
- Da die Studenten ihre Unterkünfte in der Regel zu Beginn des Studiensemesters auswählen, war dem Renovierungsprojekt eine knappe Frist gesetzt. Die Wahrscheinlichkeit, dass Studenten ihre Unterkunft während des Semesters wechseln, ist gering, so dass eine rechtzeitige Fertigstellung von entscheidender Bedeutung war.
Ergebnisse
Strategische Akquisition und finanzielle Flexibilität
Man darf nicht übersehen, dass auch bei diesem Projekt das gute Geschäft im günstigen Einkauf lag. Dieser ist letztlich alleinig unserem mit viel Mühe und Vertrauensaufbau etablierten Netzwerk zuzuschreiben.
Unsere Geschwindigkeit im Assessment der Potentiale dieses Objekts, die rasche Beschaffung der notwendigen Finanzierung ermöglichten es uns, die Gelegenheit wahrzunehmen, so dass an sich bereits der Erwerb als Erfolg ans sich zu betrachten war.
Der günstige Einstieg verschaffte uns die finanzielle Flexibilität, um die erforderlichen umfangreichen Renovierungsarbeiten durchzuführen. Etwa 40 % der Investitionen wurden für die Renovierung und den Wiederaufbau aufgewendet – ein für unsere Projekte untypisches Maß an Engagement.
Es lief nicht alles glatt
In der Tat hatten wir mit anfänglichen Rückschlägen zu kämpfen. Der Hauptauftragnehmer musste während des Projekts ausgetauscht werden, was zu unvorhergesehenen Rechtsstreitigkeiten führte, deren Beilegung erhebliche Anstrengungen erforderte, während wir den Wiederaufbau mit anderen Partnern weiter vorantrieben.
Zudem zeigte der ursprüngliche Hausverwalter einen toxischen Führungsstil, der eine hohe Personalfluktuation nach sich zog. Dies behinderte nicht nur unsere Bemühungen, ein einheitliches Serviceniveau aufrechtzuerhalten, sondern stand auch im Widerspruch zu den Werten unseres Unternehmens – Respekt, gute Ausbildung und Zusammenarbeit.
Renovierungen und zusätzliche Annehmlichkeiten
Unsere Renovierungsarbeiten gingen über Fassaden, Dächer und Balkonreparaturen hinaus. Wir fügten auch Annehmlichkeiten wie ein Clubhaus hinzu und restaurierten den Swimmingpool und andere Außenanlagen, um die Attraktivität der Anlage für Studenten zu erhöhen.
Aktives Management und erfolgreiche Ergebnisse
In der Endphase vor der Vermietung blieb es nicht aus, dass selbst unser Managementteam die Ärmel hochkrempelte und bis hin zur Endmontage von Möbeln mit allen verfügbaren Kräften zum pünktlichen Gelingen beitrug.
Trotz dieser Herausforderungen wurde die Renovierung zu Beginn des Vermietungszyklus erfolgreich abgeschlossen und eine Belegungsrate von 95% im ersten Jahr erreicht. Wir vermieten derzeit aktiv Einheiten für das kommende Semester und gehen davon aus, dass wir eine ähnliche Belegungsrate beibehalten und gleichzeitig weitere Mieterhöhungen durchführen können.
Mission erfüllt
Wir sind zufrieden mit dem Projekt und vor allem der Tatsache, dass wir mit unserer Einschätzung des Potentials dieser Anlage richtig lagen. Diese richtige Einschätzung gab uns letztlich die Freiheit, auch eine umfangreichere Sanierung in Angriff zu nehmen und die im Bau üblichen unerwarteten Überraschungen und Teuerungen gelassen zu nehmen.
· Trotz aller unvorhergesehenen Hindernisse stimmen am Ende Erfolg und die Zahlen.
Ausloten von Verkaufschancen
Wir haben bereits damit begonnen, Möglichkeiten zum Verkauf der Immobilie auszuloten und erste Schritte im Verkaufsprozess eingeleitet.
Aufgrund der stetigen und verlässlichen Einnahmen, die mit der Anlage erzielt werden, besteht jedoch kein unmittelbarer Druck, einen Verkauf abzuschließen.
Dies gibt uns die Flexibilität, ehrgeizigere Preisvorstellungen festzulegen und gelassen nach einem Käufer zu suchen, der den langfristigen Wert und das Potenzial der Immobilie erkennt.
