ADRESSE | KAUFDATUM | VERKAUFSDATUM | Ø MIETE BEI KAUF |
|---|---|---|---|
2150 62nd Terrace S, St. Petersburg | 06/2024 | ca. 08/29 | $1,378 |
Ø MIETE BEIM VERKAUF | MIETERHÖHUNG | NOI | IRR REALISIERT |
|---|---|---|---|
1.800 $ (EST) | K.A. | K.A. | K.A. |
Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse.
Auf einen Blick
2150 62nd Terrace S, St. Petersburg | |
|---|---|
Kaufdatum | 06/2024 |
Verkaufsdatum | ca. 08/29 |
Avg. Miete bei Kauf | $1,378 |
Avg. Miete bei Verkauf | 1.800 $ (EST) |
Erhöhung der Miete | K.A. |
NOI | K.A. |
Realisierter IRR | K.A. |
Warum wir investiert haben
2024 – Zeit für neue Strategien
So wie sich die Marktbedingungen entwickeln, müssen auch unsere Anlagestrategien angepasst werden. Seit 2022 sind die Zinssätze deutlich gestiegen, was uns dazu veranlasst hat, unseren Ansatz neu zu bewerten und zu verfeinern, um in einem schwierigen Marktumfeld erfolgreich zu bleiben.
„Villas at Flagler Pointe“
Die ‚Villas at Flagler Pointe‘ in South St. Petersburg zeigen, wie unsere Schnelligkeit, Entschlossenheit und ein Quäntchen Glück uns konsequent dabei unterstützen, wertvolle Gelegenheiten zu identifizieren.
Attraktive Lage und dynamische Marktentwicklung
St. Petersburg und die umliegenden Regionen erleben ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Dies ist auf die hohe Attraktivität des Gebiets sowohl für junge Berufstätige als auch für Rentner zurückzuführen, was Florida insgesamt zu einem beliebten Ziel für neue Bewohner macht.
Das Bevölkerungswachstum führt zu einer beständig hohen Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen wie dem Greater Pinellas Point.
Die Nähe zu wichtigen Wirtschafts- und Freizeitregionen sowie die fortschreitende Urbanisierung unterstützen die Stabilität und die potenzielle Wertsteigerung der Mietpreise.
Die Lage im Süden von St. Petersburg ist besonders vorteilhaft. Innerhalb von 10 Minuten mit dem Auto erreichtz man die Strände von St. Petersburg, die für ihre malerischen Aussichten und Erholungsmöglichkeiten bekannt sind.
Der Central Avenue Corridor, bekannt für seine vielfältigen gastronomischen Angebote, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen, ist ebenfalls nur eine kurze Autofahrt entfernt. In 15 Minuten ist man im Fort De Soto Park, einem beliebten Ziel für Natur- und Outdoor-Fans mit ausgedehnten Stränden sowie zahlreichen Wander- und Radwegen.
Die nahegelegene Interstate 275 bietet einen einfachen Zugang zur Innenstadt von Tampa mit ihrer ständig wachsenden Vielfalt an Jobmöglichkeiten, dem Skyway Marina District und anderen zentralen Geschäftsvierteln.
Aus Greater Pinellas Point können Mieter alle attraktiven Arbeitsplätze in der Umgebung bequem erreichen.
Die Immobilie
Der 1972 erbaute Wohnkomplex mit 136 Einheiten und einer vermietbaren Fläche von ca. 107.048 Quadratmetern stand zum Verkauf, da der frühere Eigentümer Liquidität benötigte. Trotz mehrerer Versuche scheiterte der Verkauf an Finanzierungsproblemen der Interessenten.
Die Immobilie umfasst 76 Ein-Zimmer- und 60 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 73 Quadratmetern und einer aktuellen Belegungsquote von 95 %. Größe und Mietniveau entsprechen genau den Anforderungen des Marktes und dem Budget der Mieter.
Zunächst wurde die Immobilie an größere, etabliertere Investoren vermarktet, die Angebote über unseren Erwartungen abgaben. Nachdem diese Versuche gescheitert waren, empfahl der Makler dem Verkäufer Whitestone Capital als schnellen, gut finanzierten und zuverlässigen Partner.
Es wurde ein zuverlässiger, schnell handelnder und finanzstarker Partner benötigt, und man war bereit, für diese Zuverlässigkeit preisliche Zugeständnisse zu machen. Whitestone Capital erhielt den Zuschlag und erwarb die Anlage rund eine Million USD unterhalb der Preisvorstellung des Verkäufers. Unser schnelles Handeln verschaffte uns den entscheidenden Vorteil, diesen Off-Market-Deal abzuschließen.
Herausforderungen und Chancen
- Der unerwartet günstige Kaufpreis ist entscheidend für die Erzielung einer erheblichen Wertsteigerung in den kommenden Jahren. Es ist beispiellos für ein Whitestone-Projekt, ein gut vermietetes, profitables Objekt mit minimalem unmittelbarem Managementbedarf oder ohne dringende Sanierungsmaßnahmen zu erwerben.
- Die fünfjährige Freddie-Mac-Agenturfinanzierung bietet derzeit einen attraktiven Festzinssatz von 5,8 %. Es ist uns gelungen, genügend Investoren zu gewinnen, um das Loan-to-Value (LTV) Verhältnis auf 55% zu senken, ausgehend von einer soliden Kapitalbasis. Dieser niedrigere LTV bietet mehrere Vorteile:
- Schutz des investierten Kapitals vor Marktschwankungen und damit eine sichere Grundlage für langfristiges Wachstum.
- Vollständige Zinsfinanzierung über fünf Jahre, was die Barrenditen erhöht, da die Tilgungen aufgeschoben werden.
- Stärkung der Einkommensströme und Verringerung des Risikos während der Haltedauer
- Ausschluss von Nachfinanzierungen im Falle unvorhergesehener Kosten
- Zusätzlich erhalten wir durch den niedrigeren Hebel bessere Konditionen von den Kreditgebern.
- Diese Finanzierung ermöglicht es uns, bereits nach zwei Quartalen eine wiederkehrende Barrendite pro Quartal auszuschütten. Diese Rendite wird zunächst etwa 5% p.a. betragen und soll gemäß unserem Geschäftsplan auf etwa 10% p.a. steigen.
Mit dieser Strategie bieten wir eine solide Investitionsmöglichkeit, die Stabilität, Einkommenssicherheit und langfristiges Wachstumspotenzial vereint. Die erforderlichen Mietsteigerungen werden weniger durch ungehobene Potentiale im Management erwirtschaftet, sondern durch schrittweise Renovierung der nach fünf Jahrzehnten teilweise unmodernen Anlagen und Apartments. In umliegenden Apartments werden bereits heute zwischen 175 und 300 USD mehr Miete pro Einheit erzielt – ein deutliches Wertsteigerungspotenzial.
Geplante Verbesserungen
Die geplanten Verbesserungen umfassen:
- Installation von Deckenventilatoren in allen Schlafzimmern
- Umrüstung auf LED-Flachpaneele in Küche, Fluren und Wohnzimmern
- Erneuerung aller Türen und Beschläge
- Hinzufügung von Waschmaschinen- und Trockneranschlüssen in allen Zwei-Zimmer-Wohnungen
- Installation von gefliesten Aufkantungen in den Küchen.
- Aktualisierung der elektrischen und sanitären Einrichtungen nach Bedarf
Für die Außenanlagen sind folgende Maßnahmen vorgesehen:
- Neuer Außenanstrich für die Gebäude
- Attraktive Neugestaltung der Außenanlagen
- Neue Schilder, Wegeleitsysteme und ein Rebranding
- Erweiterung der Außenbeleuchtung
- Dachsanierung, einschließlich der Anbringung einer Isolierung.
- Ersatz von beschädigten Wandverkleidungen
- Verbesserungen am Clubhaus, Fitnessraum und Waschraum
Für diese Verbesserungen wurde ein Budget von 1,1 Millionen USD bereitgestellt. Nach Fertigstellung erwarten wir eine Wertsteigerung der Immobilie um etwa 4,7 Millionen USD.
Einsturz der Innendecke und Trümmer der Isolierung
Freigelegte Dachkonstruktion
Umgestürzter Baum versperrt den Hauptzugang zum Gebäude
Dachdecker bringen eine neue TPO-Membran auf.
Operatives Update – Hurrikan 'Milton' und seine Folgen
Am 9. Oktober 2024 traf der Hurrikan Milton auf die Westküste Floridas und verursachte erhebliche Schäden in der Region Tampa Bay. Atlas at Bay Point wurde erheblich in Mitleidenschaft gezogen, aber wir sind dankbar, dass alle Bewohner und Mitarbeiter in Sicherheit sind.
Im Vorfeld des Sturms aktivierten wir unser Notfall- und Hurrikan-Protokoll, das die Sicherung loser Gegenstände, die Absperrung von Einrichtungen, die Benachrichtigung der Bewohner über Evakuierungszonen und die Vorab-Koordination mit Notdienstleistern und Versicherungsvertretern umfasste. Dank dieser Vorbereitungen waren wir in der Lage, schnell zu reagieren, sobald der Sturm vorbei war.
Vorbereitungen für den Notfall
Bewertung der Schäden
- Bewohner wurden über Sturmvorhersagen und Evakuierungszonen informiert.
- Gesicherte Mülleimer, Pool-Möbel und Outdoor-Ausrüstung.
- Das Vermietungsbüro und kritische Bereiche wurden mit Brettern vernagelt.
- Regenabflüsse wurden gereinigt, Bäume vorsorglich zurückgeschnitten.
- Vorgewarnte Versicherungsmakler, Spediteure und Schadensregulierer.
- Veranlassen Sie, dass Dachdeckerfirmen und Notfallhelfer in Bereitschaft bleiben.
- Das Vermietungsbüro wurde sofort geschlossen, um die Sicherheit der Mitarbeiter und Bewohner zu gewährleisten.
Diese Bemühungen minimierten das Risiko für die Mieter und schufen die Voraussetzungen für eine schnellere Erholung.
- Mehrere umgestürzte Bäume, darunter ein großer Baum, der gegen ein Gebäude lehnte.
- Umfangreiche Schäden an den Dächern; Drohneninspektionen ergaben, dass drei Gebäude große Schäden an den Dächern aufweisen.
- Trümmer waren über das Grundstück verstreut.
- Die Schäden im Inneren machten mindestens 10 Einheiten unbewohnbar.
Versicherung und Absicherung der Mietausfälle
Wir haben einen vollständigen Antrag auf eine Betriebsausfallversicherung eingereicht, die Betriebsunterbrechungen bis zum 31. März abdeckt. Wir erwarten in Kürze Vorauszahlungen von unserem Versicherungsunternehmen, um die Kontinuität während der Erholungsphase zu gewährleisten.
Unser Team arbeitet eng mit den Schadensregulierern zusammen, um die entgangenen Mieteinnahmen, Reparaturkosten, Versorgungsleistungen und damit verbundenen Ausgaben zu dokumentieren.
Wir gehen davon aus, dass die Versicherung Mietausfälle auf Basis einer Belegungsquote von bis zu 92 % für einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren abdeckt und damit während der Wiederherstellungsphase einen stabilen finanziellen Schutz gewährleistet.
Vermietungsleistung und Auslastung
- Im März gingen 224 Mietanfragen ein.
- Die verfügbaren Einheiten waren zu 94% ausgelastet.
- 3 im März abgeschlossene Mietvertragsverlängerungen mit einer annualisierten Mieterhöhung von 7,1%.
- Die Mieten vor Ort sind seit der Übernahme um 4,2% gestiegen und haben damit die Prognosen übertroffen.
Unsere KI-Vermietungsassistentin „Lisa“ hat die Vermietungsbemühungen weiter gestrafft, indem sie Anfragen von Mietern und Besichtigungstermine effektiv bearbeitet und so trotz der Einschränkungen eine hohe Abschlussquote ermöglicht.
Gelegenheit zur Kapitalverbesserung
Die Schäden durch den Hurrikan sind zwar bedauerlich, bieten aber auch eine einmalige Gelegenheit zur Aufwertung des Projekts:
- Die Erneuerung mehrerer Dächer stärkt den langfristigen Wert der Anlage.
- Mehrere betroffene Einheiten waren bereits für eine Renovierung vorgesehen; die von der Versicherung übernommenen Reparaturen werden eine effizientere Nachrüstung ermöglichen.
- Die Außenarbeiten beinhalten einen neuen Anstrich sowie eine landschaftsgärtnerische Aufwertung, um die Attraktivität der Anlage gezielt zu steigern.
Diese Umbauphase wird es Atlas at Bay Point ermöglichen, sicherer und noch attraktiver für künftige Mieter zu werden.
Aktueller Stand der Instandsetzung
Der Wiederaufbau ist im Gange:
- Die Dachdecker haben alle kritischen Bereiche gesichert.
- Teams zur Innensanierung sind vor Ort im Einsatz.
- Die Schadensbeseitigung geht stetig voran.
Engagement für Investoren
Wir werden Sie weiterhin wöchentlich über den Fortgang der Erholung informieren. Dank eines soliden Versicherungsschutzes und einer disziplinierten Vermögensverwaltung ist Atlas at Bay Point weiterhin gut aufgestellt, um sich vollständig zu stabilisieren. Wir sind zuversichtlich, dass diese Bemühungen nicht nur zu einer vollständigen Wiederherstellung, sondern auch zu einer noch stärkeren Anlage auf lange Sicht führen werden.
Grundriss mit zwei Schlafzimmern
Grundriss mit einem Schlafzimmer
Vermietungsbüro
Bisherige Ergebnisse
Erste Projekt-Schritte
Einer der ersten Schritte, die wir unternommen haben, war die Festlegung des neuen Namens und die Einrichtung einer entsprechenden Website.
Dies schafft eine solide Grundlage für das Branding und die Kommunikation mit potenziellen Mietern und Interessengruppen.
Musterwohnung
Außerdem haben wir in den ersten Wochen nach dem Erwerb eine Musterwohnung renoviert, eingerichtet und gestaltet, die als Prototyp für die zukünftige Renovierung aller Wohnungen dient.
Die Musterwohnung gibt Interessenten einen realistischen Eindruck von Ausstattung, Raumaufteilung und Wohngefühl. Sie schafft eine emotionale Verbindung und unterstützt durch gezielte Einrichtungsvorschläge die Vorstellung eines zukünftigen Zuhauses.
Mit Zuversicht in die Zukunft
Wir blicken mit Begeisterung und ruhiger Entschlossenheit auf die nächsten fünf Jahre. Dieses Projekt ist für uns von besonderer Bedeutung, denn es zeigt, dass Whitestone Capital gereift ist: Wir sind von kapitalkräftigen Investoren umgeben, die auf unsere Fähigkeiten vertrauen.
Wir können die in fast einem Jahrzehnt gesammelten Erfahrungen und Kompetenzen in einem Umfeld einsetzen, das frei von Zeitdruck und Hektik ist.
Engagement für langfristigen Erfolg
Unser Fokus bleibt auf dem, was Whitestone Capital auszeichnet: Professioneller Pragmatismus und die Umsetzung langfristiger, durchdachter Strategien.
Wir schreiten in der Überzeugung voran, dass unsere ruhige und wohlüberlegte Herangehensweise langfristig nachhaltige Werte schaffen wird.
Wir bleiben dran
Wir werden Sie auch weiterhin über den Fortschritt dieses Projekts informieren.
