Noch vor wenigen Jahren galt die internationale Diversifikation im Immobilienbereich als optionaler Luxus – etwas, das man sich leistete, wenn der Heimatmarkt gesättigt war oder der Chief Investment Officer sich mit globalen Ambitionen profilieren wollte.
Ein Auslandsbüro in New York, Singapur, Zürich oder London: Ein prestigeträchtiges Symbol, das Status signalisierte. Doch viele Family Offices entschieden sich zurecht dagegen, weil die laufenden Kosten – von Personalkosten über Mietpreise bis hin zu rechtlichen Beratungen – und die Komplexität oft in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Nutzen standen.
Heute gibt es andere Wege: partielle Family Offices oder spezialisierte Partnerschaften, die Zugang und Expertise bündeln, ohne die Last eines vollständigen Auslandsbüros mit sich zu bringen. Wir bei Whitestone Capital sagen: Globale Allokation ist keine Kür mehr – sie ist Pflicht.
Nicht aus Neugierde oder Experimentierfreude, sondern weil der Heimatmarkt für Immobilieneigentümer zunehmend zum Risikofeld wird.
Die Frage ist nicht länger: „Warum im Ausland investieren?“ Sondern: „Wie gestalten wir den Zugang professionell, effizient und steueroptimal – und wer begleitet uns dabei verantwortungsvoll?“
Lassen Sie uns die Fakten betrachten – mit Substanz, Klarheit und einem Blick, der über den Tellerrand hinausgeht.
1. Die trügerische Komfortzone: Deutschland, Österreich, Schweiz
Deutschland ist eine Nation von Immobilieneigentümern. Seit Jahrzehnten ist die Immobilie der Inbegriff von solidem Sachwert: zuverlässige Mieteinnahmen, kalkulierbares Wertwachstum und ein Gefühl der Sicherheit inmitten wirtschaftlicher Unsicherheiten.
Doch die Rahmenbedingungen haben sich grundlegend verschoben – und das nicht zum Vorteil von Family Offices, die generationenübergreifend planen.
Symbolpolitik und rechtliche Übergriffe
Was früher als stabile, rechtsstaatlich berechenbare Rahmenordnung galt, gerät zunehmend ins Wanken. Die Mietpolitik in Deutschland – und in abgewandelter Form auch in Österreich und der Schweiz – hat sich in den letzten Jahren deutlich radikalisiert.
Es geht längst nicht mehr nur um Mietpreisbremsen, die Mieten in bestimmten Regionen kappen, oder um Kappungsgrenzen, die Mieterhöhungen einschränken. In Deutschland ist die Kriminalisierung sogenannter „Mietüberhöhung“ zur Realität geworden: Eigentümer, die eine ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten – selbst wenn Markt und Nachfrage dies rechtfertigen würden – stehen unter Generalverdacht und riskieren Strafen.
Parallel dazu fordern politische Bewegungen und Parteien offen Enteignungen: Der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ in Berlin erreichte 2021 mit 59,1 % Zustimmung einen Meilenstein, auch wenn die Umsetzung rechtlich umstritten bleibt.
Nun plant eine Koalition aus CDU und SPD ein Vergesellschaftungsgesetz, das bis Ende 2025 vorliegen soll. Dieses Gesetz soll dem Land einen umfangreichen „Instrumentenkasten“ geben – von Preisregulierungsbefugnissen bis hin zu Enteignungen gegen Entschädigung nach Artikel 15 GG.
Solche Initiativen – unabhängig davon, ob sie vollständig umgesetzt werden – signalisieren eines klar: Das Investitionsklima kippt von regulatorischer Planbarkeit in eine Zone populistischer Willkür. Für Family Offices, die nicht kurzfristig aus Fondszyklen aussteigen können, sondern auf Stabilität über Jahrzehnte angewiesen sind, ist das ein klares Warnsignal. Sie benötigen kalkulierbare Rahmenbedingungen – nicht politische Experimente.
Energetische Sanierungspflichten: Kosten durch Gesetz und Klima
Immobilieneigentümer stehen unter wachsendem Druck, ihre Liegenschaften energetisch zu modernisieren – weit über die üblichen Instandhaltungskosten hinaus. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringt strengere Standards:
- Seit Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Neubauten zu mindestens 65 % auf erneuerbaren Energien basieren. Für Bestandsimmobilien greift dies, sobald Kommunen Wärmepläne vorlegen – spätestens Mitte 2026 in Städten, bis Mitte 2028 auf dem Land.
- Öl- und Gasheizungen dürfen nach etwa 30 Jahren nur noch mit Hybrid- oder Erneuerbare-Anforderungen betrieben werden – ein faktisches Aus für das klassische Heizen mit fossilen Brennstoffen.
- Die CO₂-Steuer steigt: von 45 €/Tonne im Januar 2025 auf geschätzte 55 €/Tonne, mit Prognosen von 100–140 €/Tonne bis 2030 unter dem EU-Emissionshandelssystem (ETS2).
- Seit 2023 können Heizkosten bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz nicht mehr voll auf Mieter umgelegt werden, was die Rendite direkt schmälert und Eigentümer unter Druck setzt.
Was bedeutet das konkret für Immobilieneigentümer?
- Hohe Vorabkosten: Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen oder Hybridlösungen kosten oft fünf- bis sechsstellige Beträge pro Einheit – eine Investition, die nicht jeder Eigentümer stemmen kann.
- Laufende Kosten: CO₂-Abgaben und administrative Auflagen steigen kontinuierlich, selbst bei erneuerbaren Systemen.
- Wirtschaftlicher Druck: Modernisierungsumlagen sind auf 0,50 €/m² begrenzt, was die Amortisation über Jahre verzögert.
- Risikobelastung: Unklare Fristen, wechselnde Standards und drohende politische Kursänderungen machen langfristige Planungen zum Drahtseilakt.
Energie ist für Immobilien längst kein Nebenposten mehr – sie ist ein regulatorisches Hochrisikogebiet mit erheblichen Kosten. Globale Allokation bietet nicht nur wetterfeste Diversifikation, sondern Zugang zu Märkten, in denen Klima, CO₂-Preis und Energiestandards früh durch Preismechanismen und Technologieanreize gelöst sind.
Wer ausschließlich auf Energieaufrüstung im Heimatmarkt setzt, läuft Gefahr, sich langfristig zu übernehmen.
Steuerlasten: Vermögen im Fadenkreuz
Die politischen Diskussionen über Steuererhöhungen stellen erhebliche Risiken für langfristig denkende Vermögensträger dar. Die Vermögenssteuer in Deutschland ist zwar ausgesetzt, aber nicht abgeschafft – und ihre Wiedereinführung wird von SPD und Grünen aktiv vorangetrieben.
Parallel dazu rückt das Konzept eines Lastenausgleichs erneut in den Fokus, ein Instrument, das nach dem Zweiten Weltkrieg zur einmaligen Abgabe auf Immobilienvermögen genutzt wurde und nun im Zusammenhang mit den finanziellen Folgen der Corona-Krise wieder diskutiert wird. Auf europäischer Ebene nimmt die Regulierung zu: Mit dem geplanten Aufbau eines europäischen Vermögensregisters wird die Grundlage für eine koordinierte Besteuerung privater Vermögenswerte geschaffen – ein Schritt, der von vielen Family Offices als Einstieg in die grenzüberschreitende Vermögensabschöpfung gewertet wird.
Diese Entwicklungen betreffen Immobilienbesitz in besonderem Maße: Sie sind lokal gebunden, öffentlich sichtbar und politisch besonders leicht angreifbar. In Österreich und der Schweiz zeigt sich ein ähnliches Bild: Umfassende Mietrechtsbeschränkungen in weiten Teilen der Märkte führen dazu, dass viele Objekte trotz guter Lage kaum mehr als Inflationsschutz taugen – eine reale Rendite über der Inflationsrate zu erzielen, wird zunehmend zum Drahtseilakt.
Fazit: Der vermeintlich sichere Heimathafen entwickelt sich zusehends zum regulatorischen Minenfeld – nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich und der Schweiz. Globale Allokation wird zur unvermeidlichen Strategie.
2. Makroökonomische Risiken: Inflation, Währung, Zinsen
Ein klassischer Immobiliendeal in Deutschland mit 3,5 % Mietrendite war früher vertretbar, solange die Zinsen bei null lagen. Doch dieses Szenario ist Vergangenheit. Die EZB hat den Leitzinssatz 2022–2023 auf 4,5 % angehoben, was die Finanzierungskosten erheblich steigert.
Realrenditen geraten unter Druck – und viele Family Offices erkennen, dass ihre Portfolios stärker am Euro-Raum hängen, als ihnen lieb ist. Inflation frisst Erträge, Währungsrisiken wachsen, und die Zinsstruktur wird unberechenbar.
Globale Allokation als natürlicher Hedge:
- Gegen Euro-Abwertung: Investitionen im US-Dollar-Raum bieten Schutz vor einer schwächer werdenden Währung.
- Gegen deutsche Sättigung: US-Märkte wie der Sunbelt – Florida, Texas, die Carolinas – bieten immer noch attraktive Einstiegsrenditen von 5–6 %, getrieben durch wachsende Nachfrage und steigende Mieten.
- Für eine stabile Zinsstruktur: Die USA reagieren schneller auf Zinsänderungen, mit transparenten Finanzierungsmodellen und weniger bürokratischen Hürden.
In Deutschland sind Renditen deutlich über 4 % kaum zu finden, ohne kostenintensive Sanierungsmaßnahmen oder Investitionen in riskante Lagen, die keine steigende Nachfrage erwarten lassen. Der US-Markt hingegen bietet ein Cashflow-Potenzial, das in der DACH-Region schwer zu realisieren ist – etwa durch flexible Mietpreisgestaltung und eine robuste Nachfragedynamik, wie sie in Städten wie Miami oder Austin zu beobachten ist.
3. Demografie und Migration: Nachfrage entsteht nicht überall gleich
Immobilieninvestitionen sind immer eine Wette auf zukünftige Nachfrage. Und hier liegt die nächste strategische Schwäche rein nationaler Portfolios: Der demografische Trend in Mitteleuropa – insbesondere außerhalb urbaner Zentren – ist rückläufig.
- Rückläufige Bevölkerungszahlen: Ländliche Gebiete in Deutschland, Österreich und der Schweiz verlieren Einwohner, getrieben durch Migration in Ballungsräume.
- Überalterung: Die Bevölkerung altert rapide, was die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Gegenden schwächt.
- Flächenleerstand: Strukturschwache Gegenden kämpfen mit ungenutzten Immobilien, insbesondere in ostdeutschen Bundesländern oder ländlichen Teilen der Alpenrepublik.
- Unklare Zuwächse: In einigen Regionen, die kürzlich Bevölkerungszuwachs verzeichneten – etwa durch Flüchtlinge aus der Ukraine oder anderen Herkunftsländern – hängt die Nachhaltigkeit dieser Entwicklung von globalen Faktoren und möglichen Änderungen der Zuwanderungspolitik ab.
Im Kontrast dazu stehen Regionen wie der Sunbelt in den USA:
- Signifikantes Bevölkerungswachstum: Florida, Texas, Arizona, Georgia und North Carolina verzeichnen erhebliche Zuwächse durch Binnenmigration, Unternehmensverlagerungen und internationale Zuzüge. Zwischen 2020 und 2023 wuchs die Bevölkerung Floridas um 5,1 % (U.S. Census Bureau).
- Jüngere Demografie: In den USA erreichen täglich 1.000 Menschen mehr das Erwachsenenalter als in Rente gehen – eine Dynamik, von der Europa nur träumen kann.
- Reale Nachfrage: Viele dieser Märkte verzeichnen eine starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, unterstützt durch einen Mietsektor, in dem über 50 % der Haushalte mieten und institutionelle Akteure professionell etabliert sind.
Wer Vertrauen sucht, muss Substanz beweisen – nicht Versprechen machen.
Family Offices, die global investieren, tun dies nicht aus einer Laune heraus – sondern aus datengestütztem Realismus. Wir konzentrieren uns auf Standorte, an denen Menschen leben wollen und müssen, anstatt auf stagnierende Mittelstädte in Mitteleuropa.
4. Steuervorteile im US-Markt
Die USA bieten steuerliche Anreize, die in der DACH-Region fehlen und Family Offices gezielt ansprechen:
- Abschreibung: Immobilieneigentümer können Gebäude über 27,5 Jahre abschreiben, was die Steuerlast erheblich reduziert (IRS).
- 1031 Exchange: Gewinne aus Immobilienverkäufen können steuerfrei reinvestiert werden, wenn sie in gleichwertige Objekte fließen – ein Mechanismus, der langfristige Vermögensaufbau erleichtert (IRS).
- Geringere Steuerlast: Investoren ohne zusätzliches US-Einkommen profitieren von Ausnahmen oder minimalen Steuersätzen, was die Nettorenditen steigert.
5. Regulatorische Enge: Der Ausweg ins Globale
Viele Family Offices, mit denen wir zusammenarbeiten, kommen nicht zu uns, weil sie die USA spannend finden. Sie kommen, weil sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht mehr weiterkommen:
- Mangel an Deals: Attraktive Immobilien sind rar, oft überteuert oder mit hohen Sanierungskosten belastet.
- Regulierungsdruck: Mietpreisbremsen, Energiestandards und bürokratische Hürden machen Investitionen unrentabel.
- Steuerlast: Steigende Abgaben – von CO₂-Steuern bis zu Grundsteuern – schmälern die Renditen ohne entsprechende Renditesteigerungen.
Fazit: Wer global streut, streut nicht nur Risiko, sondern sichert Zukunft
Immobilien bleiben ein zentraler Baustein jedes Family Office-Portfolios. Doch das Spielfeld hat sich verändert – und wer heute noch rein lokal denkt, riskiert eine strukturelle Fehlallokation. Die globale Weltordnung, die Geldpolitik und die demografische Entwicklung fordern neue Antworten.
Globale Allokation ist nicht die Königsklasse – sie ist der neue Standard.
Märkte wie der US-Sunbelt bieten Cashflow, Wachstum und steuerliche Vorteile, die in der DACH-Region fehlen. Family Offices, die heute global streuen, bauen nicht nur Risiko ab – sie bauen Vermögen auf, das Generationen trägt.
Das ist kein Hype. Das ist Handwerk. Wir kaufen nicht, was im Prospekt glänzt – sondern was im Monatsbericht liefert.
Sprechen Sie mit uns, um den US-Markt strategisch zu erschließen – mit Klarheit, Verantwortung und einem Blick, der langfristig denkt. Whitestone Capital – Investieren mit Substanz.
