Die Präferenzen institutioneller Investoren im US-Multifamily-Sektor haben sich deutlich verschoben. Eigenkapitalgeber agieren selektiver, risikobewusster und stellen die tatsächliche Umsetzung klar über theoretische Modelle. Gespräche mit LPs, Joint-Venture-Partnern und Family Offices zeigen einen eindeutigen Trend: Sofortiger Cashflow, tragfähige Marktbedingungen und operative Kompetenz sind heute wichtiger denn je.
1. Cashflow vor Ort übertrifft prognostizierte IRRs
Einkommen ist König. Auf breiter Front bevorzugen Eigenkapitalpartner jetzt Geschäfte, die im Jahr 1 mehr als 5 % Cashflow bieten, gegenüber solchen, die mit hohen 5-Jahres-IRRs auf der Grundlage von aggressivem Mietwachstum oder optimistischen Ausstiegsszenarien werben. In einem Umfeld, das von volatilen Zinsen, Inflation und wirtschaftlicher Ungewissheit geprägt ist, ist ein sofortiger, verlässlicher Cashflow der Anker.
Angesichts von Finanzierungssätzen zwischen 5 und 6 % suchen Investoren nach Deals, bei denen die Tagesrendite die Fremdkapitalkosten deutlich übersteigt, so dass ein negativer Leverage vermieden wird und eine Absicherung nach unten besteht.
2. Bevorzugung von Anlagen neueren Datums (1990er Jahre und später)
Besonders gefragt sind Objekte mit Baujahr 1990 oder jünger. Solche Immobilien bieten in der Regel weniger unerwartete Instandhaltungskosten, stabilere Betriebsausgaben und eine bessere Exit-Liquidität – denn institutionelle Käufer und Finanzierer bevorzugen deutlich neuere Gebäudestandards.
Eine niedrig verdichtete Wohnanlage mit Gartencharakter aus dem Jahr 2005 mit sauberer Instandhaltungshistorie stößt auf deutlich mehr Investoreninteresse als ein Objekt aus den 1970er-Jahren mit Sanierungsstau und steigenden Versicherungskosten.
Gerade in Küstenregionen und Sunbelt-Staaten sind Versicherungskosten zu einem zentralen Faktor im Underwriting geworden. Immobilien mit schlechter Schadenshistorie oder erhöhtem Klimarisiko werden zunehmend gemieden – selbst bei attraktiven Pro-Forma-IRRs.
3. Haltefristen im Bereich von 3-7 Jahren
Nur wenige LPs oder Family Offices sind bereit, sich im heutigen Zyklus auf 10 Jahre zu verpflichten. Der bevorzugte Anlagehorizont hat sich auf 3 bis 7 Jahre verlagert, wobei 5 Jahre jetzt die Standardannahme in den meisten Underwriting-Modellen sind. Kürzere Haltedauern erhöhen die Flexibilität bei der Reaktion auf makroökonomische Veränderungen – sei es bei den Zinssätzen, beim Druck auf die Cap Rates oder bei regulatorischen Änderungen.
4. Starke Marktfundamente sind nicht verhandelbar
Kapital konzentriert sich weiterhin auf Märkte mit positiver Nettoabsorption, Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum sowie begrenztem Neubauvolumen. Eigenkapitalpartner achten gezielt auf ein günstiges Verhältnis von Angebot und Nachfrage, rückläufige Neubauaktivität und reales Lohnwachstum.
Auch das regulatorische Umfeld spielt eine entscheidende Rolle: Mietpreisbremsen, Kündigungsschutzregelungen oder politische Unsicherheiten gelten als klare Warnsignale. Entsprechend fließt ein Großteil des neuen Kapitals weiterhin in vermieterfreundliche Bundesstaaten wie Texas, Florida und Tennessee.
5. Es wird ein echter operativer Mehrwert oder exklusiver Zugang erwartet
Allein der Zugang zu einem öffentlich angebotenen Deal reicht nicht mehr aus. Eigenkapitalinvestoren erwarten zunehmend, dass Sponsoren operativen Mehrwert einbringen – etwa durch eigene Verwaltung, kosteneffiziente Renovierungsstrategien oder eine nachgewiesene Erfolgsbilanz bei der Steigerung des NOI.
Ist ein Sponsor nicht vertikal integriert, muss das Investment wirklich exklusiv sein.
Deals, die breit vermarktet werden und keinen operativen Unterschied bieten, stoßen auf geringes Interesse.
Investoren stellen sich die Frage:
„Warum sollten wir hier einsteigen, wenn das Angebot weder einzigartig ist noch der Sponsor operativen Mehrwert liefert?“
6. Spezialisierte Sponsoren schneiden besser ab als Generalisten
Teams mit klarer geografischer oder strategischer Ausrichtung gewinnen an Bedeutung. Investoren schenken zunehmend jenen Sponsoren Vertrauen, die eine klare Nische besetzen – sei es Workforce Housing in Texas, Suburban-Value-Add im Mittleren Westen oder steueroptimierte Cashflow-Strategien im Südosten.
Diese tiefe lokale Expertise steht für Reproduzierbarkeit und geringeres Ausführungsrisiko.
Dagegen verlieren breit aufgestellte Generalisten ohne nachweisbare Erfolgsbilanz in einem spezifischen Teilmarkt oft den Zuschlag – selbst mit überzeugenden Präsentationen.
7. Realistisches Underwriting schafft Vertrauen
Eigenkapitalgeber reagieren inzwischen sehr sensibel auf übertrieben optimistische Mietwachstumsannahmen oder versteckte Zugeständnisse im Underwriting.
Deals mit unrealistischen Prämissen werden früh aussortiert.
Gefragt sind echte Vergleichsmieten, ein klares Verständnis für lokale Nachfragesättigung sowie die Berücksichtigung aktueller Mietanreize und Verlängerungsverhalten der Bestandsmieter.
Fazit: Cash Flow, Fokus und Glaubwürdigkeit definieren den neuen Standard
US-Mehrfamilienhaus-Investoren – institutionelle wie private – richten ihren Fokus zunehmend auf Investments mit stabilem Cashflow und starker operativer Umsetzung.
Wer in diesem Markt Kapital einsammeln will, muss ein Projekt liefern mit laufenden Einnahmen, positiven Markt- und Demografietrends – und einem Sponsor mit klar erkennbarem Wettbewerbsvorteil.
Kurz gesagt: Eigenkapital jagt heute nicht der Renditefantasie hinterher – sondern belohnt Professionalität, Spezialisierung und Steuerungskompetenz.
