Immobilien gelten weltweit als eine der verlässlichsten Anlageformen. Doch nicht jeder Markt bietet dieselben Chancen. Besonders aufschlussreich ist der Vergleich zwischen Deutschland und den USA – vor allem im Segment der Mehrfamilienhäuser.
Investoren, die auf verlässliche Cashflows, steuerlich optimierte Renditen und ein investorenfreundliches Umfeld setzen, treffen mit einer Investition in US-Immobilien häufig die strategisch bessere Entscheidung.
1. Hohe reale Renditen mit Cap Rates: U.S.-Immobilien haben die Nase vorn
Auf dem US-Immobilienmarkt ist die Kapitalisierungsrate – oder Cap Rate – die wichtigste Kennzahl zur Bewertung der Rendite. Sie drückt den jährlichen Nettobetriebsgewinn als Prozentsatz des Kaufpreises aus – nach Betriebskosten, aber vor Finanzierungskosten. Typische Kapitalisierungsraten für professionell verwaltete Mehrfamilienhäuser liegen zwischen 5,5% und 6,5%. Anders als die in Deutschland übliche Bruttorendite spiegelt die Cap Rate realistische Annahmen für Instandhaltung, Leerstand, Versicherung und Immobilienverwaltung wider. In Deutschland werden die Renditen durch die Bruttoanfangsrendite oft zu hoch angesetzt, da Transaktionskosten und laufende Ausgaben nicht berücksichtigt werden, was die tatsächlichen Renditen erheblich reduzieren kann.
2. Positiver Cash Flow vom ersten Tag an
Ein entscheidender Vorteil bei der Investition in US-Immobilien: Die Cap Rates liegen häufig über den aktuellen Hypothekenzinsen, die sich derzeit zwischen 5,1 % und 6,0 % bewegen.
Das bedeutet: Investoren erzielen bereits ab dem ersten Monat einen positiven Cashflow – mit einer Cash-on-Cash-Rendite von 4 bis 6 %, selbst bei Objekten mit Entwicklungspotenzial.
Zum Vergleich: In Deutschland führen hohe Kaufnebenkosten und geringe Anfangsrenditen oft zu negativem Cashflow, der nur durch künftige Wertsteigerungen ausgeglichen werden kann – eine spekulative Hoffnung, keine verlässliche Strategie.
3. Rechtliche Flexibilität: Mietvertragsbedingungen, die Vermieter bevorzugen
Auch das rechtliche Umfeld spielt eine zentrale Rolle bei der Investition in Immobilien. In Deutschland ist das Mietrecht stark mieterorientiert: Mieterhöhungen sind reguliert, und selbst bei Zahlungsverzug kann sich eine Kündigung über Monate oder Jahre hinziehen.
Ganz anders in vielen US-Bundesstaaten – insbesondere in investorenfreundlichen Märkten wie Texas, Florida oder Tennessee. Dort gelten vertraglich geregelte Mietverhältnisse mit festen Laufzeiten. Nach Ablauf kann die Miete marktkonform neu verhandelt werden, und bei Vertragsverstößen ermöglichen klare gesetzliche Regelungen schnelle und rechtssichere Kündigungen.
Das Ergebnis: Mehr Kontrolle, höhere Planungssicherheit und eine direkte Anbindung an die Marktrealität – zentrale Faktoren für erfolgreiche Immobilieninvestments.
4. Demografischer Rückenwind: Starke Mietnachfrage in den Vereinigten Staaten.
Während Deutschland mit einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung zu kämpfen hat, verzeichnen die USA ein stabiles Bevölkerungswachstum – getragen von Geburten, Binnenmigration und Zuwanderung. Besonders deutlich zeigt sich dieser Trend in den Sunbelt-Staaten, in die jedes Jahr Millionen Menschen ziehen.
Die Folge: Eine anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen, vor allem im erschwinglichen Segment. Das sorgt für hohe Auslastung, stabile Einnahmen und langfristig steigende Mieten – ein struktureller Vorteil für Investoren im US-Markt.
5. Das Vertrauen der Institutionen: Warum der U.S.-Markt globales Kapital anzieht
Institutionelle Investoren setzen seit Jahren gezielt auf US-Immobilien – und das aus guten Gründen:
Tiefe und liquide Märkte, professionelle Strukturen im Management und Betrieb, transparente Datenplattformen wie CoStar oder Yardi, steuerlich effiziente Investitionsformen (z. B. LLCs, Limited Partnerships, Abschreibungsmodelle) sowie die Möglichkeit zur Diversifikation innerhalb eines einzigen Landes machen den US-Markt besonders attraktiv.
Ein zusätzlicher Trend verstärkt diesen Effekt: Immer mehr Amerikaner – selbst einkommensstarke Haushalte – entscheiden sich bewusst für das Mieten. Diese „Renters by Choice“ sorgen für stabile Nachfrage und verlässliche Cashflows, unabhängig von der Konjunktur.
Was früher institutionellen Anlegern vorbehalten war, ist heute auch für private Investoren zugänglich – über professionell strukturierte Plattformen mit klaren Prozessen und erprobten Modellen.
Schlussfolgerung: Warum die Investition in US-Immobilien ein strategischer Vorteil ist
Mehrfamilienhäuser in den USA bieten systemische Vorteile – nicht, weil sie spekulativ sind, sondern weil sie professionell strukturiert und betriebswirtschaftlich solide sind.
Investoren profitieren von überdurchschnittlichen realen Renditen, flexiblen Mietgesetzen und starken demografischen Trends.
Wer heute in Deutschland investiert, braucht oft viel Eigenkapital, Geduld und Optimismus in Bezug auf zukünftige Wertsteigerungen. In den USA hingegen lassen sich positive Cashflows und stabile Erträge häufig schon ab dem ersten Monat erzielen – mit klarer Kalkulierbarkeit und verlässlichem Fundament.
Natürlich sind auch US-Immobilien nicht frei von Risiken – etwa durch Währungsschwankungen, Marktzyklen oder operatives Management. Doch wer klug diversifiziert und mit erfahrenen Partnern arbeitet, kann auf dem US-Immobilienmarkt effizienter und nachhaltiger Vermögen aufbauen als in vielen europäischen Alternativen.
