Donald Trump hat das Thema zurück auf die Agenda gebracht. Mit der Ankündigung, institutionelle Investoren vom Kauf von Einfamilienhäusern auszuschließen, lieferte er einen politischen Aufreger, der sofort verfing. In der öffentlichen Debatte wurde daraus schnell das Schlagwort vom „Wallstreet-Verbot“ – einfach, eingängig und emotional aufgeladen.
Die zugrunde liegende Annahme ist klar: Große Finanzakteure würden den US-Einfamilienhausmarkt leer kaufen und damit privaten Käufern Wohnraum entziehen. Doch genau hier beginnt das Problem. Denn diese Erzählung hält einer nüchternen Analyse der Marktdaten nur bedingt stand.
Wer genau soll betroffen sein? Wie groß ist der tatsächliche Einfluss institutioneller Investoren auf den Markt für Einfamilienhäuser in den USA? Und welche Wirkung hätte ein solches Verbot real – jenseits der politischen Symbolik?
Für Investoren ist diese Debatte mehr als Wahlkampfrhetorik. Sie zeigt, wie schnell komplexe Marktmechanismen auf einfache Schuldzuweisungen reduziert werden – und warum fundierte Marktkenntnis gerade in regulierungssensiblen Zeiten entscheidend ist.
„In Häusern leben Menschen, nicht Konzerne“ – warum der Mythos vom Investorenkauf nicht stimmt
„Menschen leben in Häusern, nicht Konzerne.“
Der Satz ist eingängig, moralisch aufgeladen und politisch äußerst effektiv. Er suggeriert, dass institutionelle Investoren Einfamilienhäuser systematisch aufkaufen, dem Eigentumsmarkt entziehen und damit privaten Käufern Wohnraum wegnehmen.
Genau diese Annahme bildet das emotionale Fundament der aktuellen Debatte. Das Problem: Sie hält einer datenbasierten Analyse nur bedingt stand.
Denn seit 2016 ist nicht etwa ein massiver Zukauf durch Investoren zu beobachten – sondern das Gegenteil. Netto sind in den USA rund 1,5 Millionen Einfamilienhäuser aus dem Mietsegment verschwunden, weil private Eigennutzer Investoren im Wettbewerb um Bestandsobjekte überholt haben. Zu diesem Ergebnis kommen unter anderem John Burns Research sowie das Harvard Joint Center for Housing Studies.
Mit anderen Worten: Nicht Investoren haben Eigennutzer verdrängt, sondern Eigennutzer haben Investoren aus dem Markt gedrängt.
Executive Order statt Gesetz – was Trump tatsächlich beschlossen hat
Entscheidend ist zunächst eine saubere Einordnung: Bislang existiert kein Gesetz, das institutionellen Investoren den Kauf von Einfamilienhäusern verbietet. Trumps Vorstoß bewegt sich auf der Ebene einer Executive Order – also eines politischen Signals, nicht einer unmittelbar wirksamen Regulierung.
Eine solche Anordnung entfaltet für sich genommen kein Kaufverbot. Sie markiert vielmehr eine politische Stoßrichtung und eröffnet theoretisch den Weg zu späteren gesetzlichen oder regulatorischen Maßnahmen. Der Abstand zwischen Ankündigung und tatsächlichem Eingriff ist dabei groß – und rechtlich alles andere als trivial.
Zwar erklärte der Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), Bill Pulte, gegenüber CNBC, das Weiße Haus verfüge über „eine ganze Reihe von Instrumenten“, um ein solches Vorhaben durchzusetzen. Doch welche Instrumente das konkret sein sollen, bleibt offen. Genau darin liegt der Kern der Unsicherheit.
Weder liegen belastbare Gesetzesentwürfe vor, noch ist absehbar, wie eine solche Regelung juristisch ausgestaltet werden müsste, um einer gerichtlichen Überprüfung standzuhalten. Für Investoren bedeutet das: viel politische Rhetorik, aber bislang kaum operative Substanz.
Wer genau soll ausgeschlossen werden? – ein Verbot zwischen Wirkungslosigkeit und Kollateralschäden
Die entscheidende Frage lautet nicht, ob ein Verbot politisch gewollt ist, sondern wen es konkret treffen soll. Und genau hier liegt der Kern des Problems: Bis heute existiert keine belastbare Definition.
Trump selbst spricht von „institutionellen Investoren“. In der Immobilienbranche ist damit üblicherweise eine sehr kleine Gruppe großer Akteure gemeint – häufig Investoren mit Beständen von 1.000 oder mehr Einfamilienhäusern. Eine solche Abgrenzung wäre eng, klar und juristisch handhabbar.
Genau dadurch würde sie das Vorhaben jedoch weitgehend entwerten.
Ein Verbot, das nur eine Handvoll Marktteilnehmer betrifft, hätte kaum messbare Auswirkungen auf Angebot, Preise oder Erschwinglichkeit. Politisch wäre es laut, ökonomisch jedoch nahezu wirkungslos. Je enger die Definition, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Verbot faktisch ins Leere läuft.
Aus diesem Grund tauchen in der politischen Kommunikation zunehmend unscharfe Begriffe wie „Konzerne“ oder „Corporations“ auf. Diese Wortwahl eröffnet Handlungsspielraum – birgt aber erhebliche Risiken. Denn konsequent zu Ende gedacht würden solche Definitionen auch kleinere private Investoren erfassen, die aus Haftungs- oder Strukturierungsgründen über LLCs investieren. Also genau jene „Mom-and-Pop“-Eigentümer, die politisch eigentlich nicht gemeint sein dürften.
Damit entsteht ein unauflösbares Spannungsfeld: Eine enge Definition ist politisch wirkungslos. Eine breite Definition ist ökonomisch und rechtlich problematisch.
Unabhängig davon bleibt ein zentraler Fakt bestehen: Rund 90 % des Single-Family-Rental-Marktes werden weiterhin von kleinen privaten Investoren getragen. Ein Verbot, das diese Marktstruktur ignoriert, verfehlt entweder sein Ziel – oder trifft die falschen Akteure.
Wie viele Einfamilienhäuser sind wirklich betroffen? – drei Zahlen, ein verzerrtes Bild
Kaum ein Aspekt der Debatte ist so irreführend wie die Frage nach dem tatsächlichen Umfang institutioneller Investoren im US-Einfamilienhausmarkt.
Der Grund: In der öffentlichen Diskussion werden regelmäßig drei völlig unterschiedliche Kennzahlen miteinander vermischt – bewusst oder unbewusst.
Erstens wird häufig darauf verwiesen, dass institutionelle Investoren rund 2–3 % des Single-Family-Rental-Marktes (SFR) halten. Diese Zahl klingt relevant, beschreibt jedoch ausschließlich den Mietmarkt. Sie sagt nichts darüber aus, wie groß der Einfluss dieser Akteure auf den gesamten Bestand an Einfamilienhäusern ist.
Zweitens liegt der tatsächliche Anteil institutioneller Investoren am gesamten Markt für Einfamilienhäuser bei lediglich rund 0,7 %. Konkret besitzen Institutionen etwa 600.000 Häuser von insgesamt rund 87 Millionen Einfamilienhäusern in den USA. Selbst diese Zahl verliert an Dramatik, sobald man sie einordnet: Das entspricht weniger als dem Volumen neuer Einfamilienhäuser, das in einem einzigen Jahr gebaut wird. Rein rechnerisch kann der Markt dieses „Problem“ also innerhalb von zwölf Monaten ausgleichen.
Drittens – und besonders unbequem für das politische Narrativ – lag der Anteil institutioneller Käufer bei den tatsächlichen Hausverkäufen der letzten Jahre bei gerade einmal rund 0,5 % aller Transaktionen. Wer steigende Preise oder mangelnde Erschwinglichkeit erklären will, muss sich daher andere Ursachen ansehen.
Kurz gesagt: Institutionelle Investoren sind in der öffentlichen Debatte omnipräsent. Im Markt selbst sind sie zahlenmäßig klein.
Was wäre die tatsächliche Wirkung eines Verbots?
Nach allem, was bislang bekannt ist, sollen institutionelle Investoren nicht zum Verkauf bestehender Bestände gezwungen werden. Trumps Vorstoß zielt ausschließlich darauf ab, künftige Käufe von Einfamilienhäusern zu unterbinden. Es geht also nicht um Bestandsabbau, sondern um eine Begrenzung zukünftiger Transaktionen.
Selbst in diesem Szenario bleibt die Wirkung überschaubar. Institutionelle Käufer machen aktuell nur rund 0,5 % aller Hauskäufe aus. Ein vollständiger Ausschluss würde den Markt also lediglich an der statistischen Nachkommastelle verändern – mit kaum messbarem Effekt auf Preise oder Erschwinglichkeit.
Realistisch betrachtet fällt der Einfluss sogar noch geringer aus. Denn diese 0,5 % beziehen sich ausschließlich auf Bruttokäufe. Für die Marktwirkung entscheidend sind jedoch die Nettoflüsse – also Käufe abzüglich Verkäufen. Und hier zeigt sich ein Bild, das der politischen Erzählung widerspricht: Institutionelle Vermieter waren zuletzt häufiger Nettoverkäufer als Nettokäufer.
Noch gravierender ist jedoch ein Punkt, der in der Debatte fast vollständig ausgeblendet wird: Der Markt hat sich strukturell längst weiterentwickelt – die Politik diskutiert ein überholtes Bild. Große institutionelle Investoren kaufen heute kaum noch einzelne Einfamilienhäuser im offenen Wettbewerb. Stattdessen erwerben sie ganze Single-Family-Rental-Portfolios oder kooperieren direkt mit Bauträgern.
Der größte SFR-Eigentümer der USA, Pretium (Progress Residential), hat dies offen kommuniziert. Das Unternehmen kauft nicht über das MLS, also nicht über den klassischen Marktplatz, auf dem private Eigennutzer und Investoren um dieselben Häuser konkurrieren. Diese Transaktionen finden außerhalb des offenen Wettbewerbs statt und entziehen privaten Käufern keine Objekte.
Mit anderen Worten: Reguliert wird ein Kaufverhalten, das in dieser Form kaum noch existiert. Der politische Fokus richtet sich auf ein Marktsegment, das längst nicht mehr der dominante Mechanismus ist.
Selbst wenn man all das ignoriert, bleibt eine weitere unbequeme Wahrheit: Es ist äußerst unwahrscheinlich, dass die von Institutionen gekauften Häuser andernfalls automatisch an Eigennutzer gegangen wären. Gerade bei renovierungsbedürftigen oder unterbewerteten Objekten, die institutionelle Käufer typischerweise bevorzugen, könnten kleinere Investoren diese Nachfrage problemlos auffangen.
Unterm Strich bleibt eine klare Erkenntnis: Dieses Verbot wird vor allem Schlagzeilen produzieren. Einen messbaren Vorteil für Menschen, die ein Haus kaufen wollen, wird es kaum bringen.
BlackRock und die Frage nach Einfamilienhäusern
In der öffentlichen Debatte taucht ein Name besonders häufig auf: BlackRock. Er steht sinnbildlich für „Wall Street“, für Finanzmacht und für große Kapitalströme. Genau deshalb wird BlackRock oft mit dem Vorwurf verbunden, institutionelle Investoren würden amerikanischen Familien systematisch Einfamilienhäuser wegkaufen.
Diese Vorstellung greift jedoch zu kurz – vor allem, weil sie die Rolle von BlackRock grundlegend missversteht.
BlackRock ist in erster Linie eine Vermögensverwaltung. Das Unternehmen verwaltet Kapital im Auftrag Dritter: Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen, Staaten und Millionen privater Anleger. BlackRock entscheidet dabei nicht frei über eigenes Kapital, sondern setzt Anlageentscheidungen innerhalb klar definierter Mandate um. Das Unternehmen ist kein operativer Immobilienkäufer, der selbst Häuser ankauft, verwaltet und vermietet. Entsprechend hält BlackRock keine eigenen Einfamilienhäuser und tritt im Markt für Single-Family-Homes nicht als direkter Eigentümer auf.
Was in der öffentlichen Diskussion meist gemeint ist, ist Blackstone – ein ganz anderer Konzern, ein ähnlicher Name, ein anderes Geschäftsmodell. Blackstone ist ein sogenannter Alternative Asset Manager. Das Unternehmen sammelt Kapital in Fonds ein und investiert dieses aktiv in reale Vermögenswerte: Unternehmen, Immobilien, Infrastruktur, Kreditportfolios. Blackstone ist also tatsächlich operativ im Immobilienmarkt tätig – auch im Wohnsegment.
Doch selbst bei Blackstone lohnt ein genauer Blick. Denn die Annahme, große Plattformen würden dauerhaft und aggressiv Einfamilienhäuser akkumulieren, hält der Realität nur bedingt stand. Blackstone hat wiederholt darauf hingewiesen, dass man in den vergangenen Jahren eher Nettoverkäufer von Wohnimmobilien war. Der Bestand an Einfamilienhäusern wurde nicht ausgeweitet, sondern reduziert.
Der Grund dafür ist nicht politisch, sondern kaufmännisch.
Einfamilienhäuser sind für sehr großes, zentralisiertes Kapital ein strukturell anspruchsvolles Asset. Sie bestehen aus tausenden Einzelobjekten mit individueller Bausubstanz, Lage, Instandhaltungsbedarf und Mieterstruktur. Anders als bei großen Apartmentanlagen lassen sich Prozesse nur begrenzt standardisieren. Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung verursachen im Verhältnis zum investierten Kapital hohe operative Substanzkosten.
Hinzu kommt die Frage der Kapitalbindung. Institutionelle Investoren vergleichen permanent: Multifamily, Logistik, Rechenzentren, Infrastruktur, Kreditstrategien. Einfamilienhäuser liefern zwar stabile Cashflows, erreichen aber oft nicht die risikoadjustierten Renditen, die große Fonds im Vergleich zu anderen Anlageklassen erzielen können. Auch die Exit-Logik ist komplex: Einzelverkäufe sind zeitintensiv, Paketverkäufe hängen stark von Marktphasen und Käuferkreisen ab.
Ein weiterer Faktor ist das regulatorische und politische Umfeld. Genau diese Debatte zeigt, wie schnell Einfamilienhäuser zum politischen Symbol werden können. Für große Plattformen bedeutet das Reputations- und Regulierungssensitivität – ein Risiko, das in Investitionsentscheidungen zunehmend berücksichtigt wird.
All das bedeutet ausdrücklich nicht, dass Einfamilienhäuser schlechte Investments sind. Für private oder semi-professionelle Investoren mit lokalem Know-how, langfristigem Horizont und überschaubarer Struktur können sie sehr attraktiv sein. Die entscheidende Unterscheidung ist eine andere: Was für privates Kapital sinnvoll ist, muss für institutionelles Großkapital noch lange nicht funktionieren.
Wer diese Differenzierung ignoriert, vermischt Geschäftsmodelle, Anreizsysteme und Realitäten – und verfehlt damit den Kern der Debatte.
Bezahlbarkeit bleibt das Kernproblem
Die entscheidende Frage für Käufer lautet nicht, wer Häuser kauft, sondern wer sie sich überhaupt leisten kann. Genau hier verfehlt ein mögliches Kaufverbot für institutionelle Investoren seinen Ansatzpunkt.
Selbst wenn diese Akteure vollständig aus dem Markt verschwinden würden, hätte das für die meisten Mieter keinen messbaren Effekt. Die zentralen Hürden auf dem Weg ins Eigentum bleiben bestehen – unabhängig davon, ob institutionelle Investoren kaufen oder nicht.
Nach Berechnungen von John Burns Research and Consulting kostet der Kauf eines typischen Einstiegs-Einfamilienhauses in den USA aktuell über 1.000 US-Dollar pro Monat mehr als die Miete eines vergleichbaren Objekts. Diese Lücke ist das Ergebnis von Kaufpreisen, Zinsen und Kreditbedingungen – und sie verschwindet nicht durch regulatorische Eingriffe auf der Käuferseite.
Hinzu kommt ein strukturelles Finanzierungsproblem. Ein erheblicher Teil der Haushalte scheitert bereits an den Zugangsvoraussetzungen für eine Hypothek. Stephen Scherr, Co-Präsident von Pretium (einer der größten Betreiber von vermieteten Einfamilienhäusern in den USA), brachte es bei CNBC unmissverständlich auf den Punkt:
„Mehr als die Hälfte der erwachsenen US-Bevölkerung würde heute keinen Hypothekenkredit erhalten.“
Das typische Mieterhaushalt bei Pretium erzielt ein Jahreseinkommen von rund 130.000 US-Dollar – dennoch erhalten etwa 90 % dieser Haushalte keinen Immobilienkredit.
Das Problem ist also nicht primär fehlendes Einkommen, sondern die Kombination aus Kreditstandards, Eigenkapitalanforderungen und Risikobewertung.
Und selbst Haushalte, die grundsätzlich kreditfähig wären, stoßen häufig an die nächste Barriere: die Anzahlung. Eigenkapital bleibt für viele potenzielle Käufer die größte Eintrittshürde in den Eigentumsmarkt – völlig unabhängig davon, ob institutionelle Investoren aktiv sind oder nicht.
Vor diesem Hintergrund wird klar, warum ein Kaufverbot kaum Wirkung entfalten kann. Es adressiert nicht die Ursachen mangelnder Bezahlbarkeit, sondern verschiebt den Fokus. Oder anders gesagt: Das Kernproblem liegt bei Finanzierung, Eigenkapital und Kreditzugang – nicht bei einem Käufersegment, das nur einen Bruchteil des Marktes ausmacht.
Neubauten, Regulierung und Finanzierung – warum politische Signale den Markt trotzdem treffen
Um zu verstehen, warum die Diskussion um ein Kaufverbot für institutionelle Investoren den Markt verunsichert, obwohl ihr tatsächlicher Marktanteil gering ist, muss man einen Schritt tiefer schauen. Entscheidend ist weniger, wer kauft, sondern wie Neubau finanziert und abgesichert wird.
Im Zentrum steht dabei die Federal Housing Finance Agency (FHFA). Sie ist die Aufsichtsbehörde über Fannie Mae und Freddie Mac – zwei Institutionen, über die ein erheblicher Teil der US-Wohnungsfinanzierung läuft. Wer hier die Spielregeln verändert, greift nicht direkt in Kaufentscheidungen ein, sondern in die Finanzierungsgrundlage des gesamten Marktes.
Der aktuelle FHFA-Direktor Bill Pulte hat sich in dieser Frage klar positioniert. Seine Aussage, neue Häuser sollten „an Menschen gehen, nicht an Konzerne“, ist weniger eine technische Feststellung als ein politisches Signal. Pulte steht erkennbar auf der Seite einer eigentumsorientierten Wohnpolitik – und nutzt dafür den Hebel, den seine Behörde bietet: die Bedingungen, unter denen Hypotheken finanziert, garantiert oder ausgeschlossen werden.
Warum ist das für Neubauten relevant?
Ein erheblicher Teil neuer Einfamilienhäuser wird heute nicht ausschließlich für klassische Eigennutzer gebaut. Bauträger sichern sich Absatz und Finanzierung häufig über Vorverkäufe an professionelle Betreiber von vermieteten Einfamilienhäusern, sogenannte SFR-Plattformen (Single-Family-Rental-Plattformen). Diese Plattformen kaufen nicht einzelne Häuser im offenen Markt, sondern ganze Tranchen oder Projekte direkt vom Entwickler.
Für Bauträger hat das handfeste Vorteile:
- Planungssicherheit: Ein Teil der Produktion ist bereits verkauft.
- Risikoreduktion: Weniger Abhängigkeit von Endkundenfinanzierung und Zinszyklen.
- Finanzierbarkeit: Banken bewerten gesicherte Abnehmer positiv.
Wichtig ist dabei: Diese Verkäufe finden außerhalb des klassischen Käufermarkts statt. Private Eigennutzer konkurrieren hier nicht mit institutionellen Käufern um dasselbe Objekt.
Genau an dieser Stelle setzt die politische Kritik an. Pulte argumentiert, institutionelle Käufer erhielten teilweise bessere Konditionen von Bauträgern. Ökonomisch ist das kein Privileg, sondern eine Konsequenz von Volumen, Geschwindigkeit und Zahlungssicherheit. Politisch wirkt es jedoch wie eine Bevorzugung – und wird entsprechend adressiert.
Das Problem: Wird dieser Absatz- und Finanzierungskanal eingeschränkt, verändert sich nicht nur die Nachfrage, sondern das Angebot. Höhere Risiken und schlechtere Finanzierungskonditionen führen dazu, dass Projekte später, kleiner oder gar nicht realisiert werden. Besonders betroffen sind Build-to-Rent-Strukturen, die in vielen Regionen einen relevanten Teil des Neubauvolumens stellen.
Damit wird klar, warum diese Debatte trotz geringer Marktanteile institutioneller Käufer Wirkung entfaltet. Sie greift nicht am Rand, sondern am Fundament der Neubaufinanzierung an. Schon die Ankündigung möglicher Eingriffe reicht aus, um Investoren, Banken und Entwickler vorsichtiger zu machen – lange bevor ein formales Verbot existiert.
Die politische Botschaft lautet, Wohneigentum schützen zu wollen. Die ökonomische Konsequenz könnte jedoch sein, dass weniger Wohnraum entsteht. Genau dieses Spannungsfeld macht die Diskussion für Investoren relevant – nicht als Schlagzeile, sondern als Signal.
Build-to-Rent-Communities – ein anderes Segment mit anderer Logik
Bei der Diskussion um ein mögliches Kaufverbot stellt sich zwangsläufig die Frage, wie klassische Build-to-Rent-Communities (BTR) einzuordnen sind. Dabei handelt es sich um Neubauquartiere aus Einfamilienhäusern oder Townhomes, die gezielt für den Mietmarkt entwickelt werden.
Strukturell ähneln diese Anlagen eher Apartmentkomplexen als dem klassischen Einzelhausmarkt. Die Einheiten stehen auf zusammenhängenden Grundstücken, werden zentral verwaltet und sind rechtlich nicht für den Einzelverkauf vorgesehen. Eine spätere Aufteilung in einzelne Eigentumseinheiten wäre nur über eine vollständige Umwandlung in eine Condo-Struktur möglich.
Genau deshalb ist es unwahrscheinlich, dass ein Kaufverbot für Einfamilienhäuser direkt auf BTR-Communities angewendet werden könnte. Sie konkurrieren nicht mit Eigennutzern um Bestandsobjekte, sondern erweitern das Mietangebot im Neubausegment.
Theoretisch existiert ein indirekter regulatorischer Hebel über die Finanzierung. Über ihre Aufsichtsfunktion könnte die Federal Housing Finance Agency Einfluss auf Fannie Mae und Freddie Mac nehmen und bestimmte BTR-Strukturen von der Finanzierung ausschließen. Eine solche Maßnahme würde die Liquidität und Realisierbarkeit dieser Projekte erheblich beeinträchtigen.
Entscheidend ist jedoch: Ein solcher Schritt gilt selbst unter aktuellen politischen Vorzeichen als äußerst unwahrscheinlich. Dafür ist BTR zu eng mit klassischer Multifamily-Logik verknüpft – und zu relevant für das Neubauvolumen vieler Märkte. Ein Eingriff würde weniger Investoren treffen als vielmehr das Wohnungsangebot insgesamt reduzieren.
Sind Zwangsverkäufe denkbar?
Eine der häufigsten Sorgen in der aktuellen Debatte ist die Frage, ob institutionelle Eigentümer gezwungen werden könnten, ihre bereits gehaltenen Einfamilienhäuser zu verkaufen. Nach allem, was derzeit bekannt ist, gibt es dafür keine belastbaren Anzeichen.
Zwar existierten in der Vergangenheit politische Initiativen, die über steuerliche Strafmechanismen einen faktischen Bestandsabbau erzwingen sollten. Von diesem Ansatz hat sich Trump jedoch ausdrücklich distanziert. Seine Aussagen zielen nicht darauf ab, bestehende Portfolios aufzulösen, sondern darauf, künftige Käufe von Einfamilienhäusern zu begrenzen.
Diese Unterscheidung ist zentral. Ein erzwungener Verkauf bestehender Bestände würde tief in Eigentumsrechte eingreifen, erhebliche rechtliche Risiken nach sich ziehen und massive Marktverwerfungen auslösen. Genau deshalb fehlt dafür bislang sowohl der politische Wille als auch eine tragfähige rechtliche Grundlage.
Interessant ist in diesem Zusammenhang die Position der National Association of Realtors (NAR). Die Organisation fordert politische Entscheidungsträger auf, Anreize zu schaffen, damit Investoren Häuser veräußern. Offiziell wird dies mit dem Ziel höherer Erschwinglichkeit begründet.
Ökonomisch ist der Effekt jedoch eindeutig: Mehr Verkäufe bedeuten mehr Transaktionen – und mehr Transaktionen bedeuten mehr Provisionen. Für Maklerorganisationen geht es hier ganz offensichtlich nicht um eine abstrakte wohnungspolitische Zielsetzung, sondern um ein Geschäftsmodell, das von möglichst hohem Umsatz lebt. Jeder zusätzliche Verkauf generiert Courtage, unabhängig davon, ob sich dadurch die strukturelle Bezahlbarkeit verbessert oder nicht.
Das macht die Forderung nicht automatisch illegitim, rückt sie aber in den richtigen Kontext. Auch in dieser Debatte sind Interessen im Spiel – und sie verlaufen nicht immer deckungsgleich mit dem öffentlichen Narrativ von „mehr Angebot für Käufer“.
Unterm Strich bleibt festzuhalten: Ein politisch erzwungener Zwangsverkauf institutioneller SFR-Bestände ist derzeit nicht absehbar. Die eigentliche Stoßrichtung der Diskussion liegt klar auf zukünftigen Käufen. Forderungen nach einem Bestandsabbau entspringen weniger regulatorischer Realität als vielmehr wirtschaftlichen Eigeninteressen einzelner Marktakteure.
Wie reagieren Ökonomen und Marktteilnehmer? – Kritik jenseits der Investorenfrage
Der politische Vorstoß mag emotional überzeugen, doch in der Fachwelt stößt er auf deutlichen Widerspruch. Auffällig ist dabei weniger eine einzelne Gegenposition als vielmehr die Breite der Kritik. Wohnungsökonomen und Immobilienanalysten aus unterschiedlichen politischen Lagern kommen unabhängig voneinander zu ähnlichen Einschätzungen.
Die Washington Post brachte diesen Konsens auf den Punkt:
„Viele Ökonomen – sowohl von rechts als auch von links – sagen, dass Investoren den Wohnungsmarkt längst nicht so stark im Griff haben, wie Politiker es manchmal darstellen.“
Der Einwand richtet sich nicht gegen Regulierung an sich, sondern gegen die Diagnose. Wer institutionelle Investoren als Hauptursache steigender Preise benennt, greift nach Ansicht vieler Fachleute zu kurz – und blendet strukturelle Faktoren aus.
Auch aus der Branche selbst kommt Widerspruch, wenn auch auffällig sachlich. Große Anbieter im Single-Family-Rental-Segment vermeiden polemische Gegenangriffe und verweisen stattdessen auf Marktmechaniken. Das gilt insbesondere für Plattformen, die sich – wie bereits beschrieben – seit Jahren vom aggressiven Einzelankauf bestehender Häuser zurückziehen und stärker auf Neubau- und Build-to-Rent-Strukturen setzen.
Einige Marktteilnehmer haben dennoch klar Stellung bezogen. Sean Dobson, CEO von Amherst, formulierte es bei Bloomberg TV unmissverständlich:
„Investoren daran zu hindern, Kapital in den Wohnungsmarkt zu investieren, wird die Bezahlbarkeit nicht verbessern.“
Dobson verweist damit auf einen Punkt, den viele Kritiker des Vorstoßes teilen: Kapital aus dem Wohnungsmarkt zu verdrängen löst keinen Angebotsengpass. Es verlagert ihn höchstens.
Ein weiterer Aspekt, der das politische Narrativ relativiert, betrifft das tatsächliche Kaufverhalten großer Akteure. Mehrere Anbieter betonen, nicht im offenen Wettbewerb mit Eigennutzern zu agieren. Statt einzelner Bestandsobjekte werden Portfolios erworben oder direkt mit Bauträgern kooperiert – häufig zur Absicherung neuer Projekte, bei denen der Großteil der Einheiten weiterhin an private Käufer geht.
Auch die bereits erwähnten Symbolfiguren der Debatte passen nur bedingt in das vereinfachte Bild. Blackstone erklärte öffentlich, in den vergangenen zehn Jahren Nettoverkäufer von Wohnimmobilien gewesen zu sein; der eigene Bestand sei um mehr als 20 % gesunken. BlackRock, häufig in einem Atemzug genannt, ist – wie zuvor erläutert – primär Vermögensverwalter und kein operativer Käufer von Einfamilienhäusern.
Auch der National Rental Home Council, der Branchenverband der professionellen SFR-Anbieter, weist auf die Dimensionen hin:
„Professionelle Anbieter von Einfamilienhäusern zur Miete machen nur einen kleinen Teil des gesamten Wohnungsmarktes aus.“
In einer späteren Stellungnahme wurde es noch grundsätzlicher formuliert:
„Die Einschränkung der Beteiligung von Investoren löst das grundlegende Problem der mangelnden Bezahlbarkeit nicht. Die hohen Kosten für Wohneigentum sind das Ergebnis eines begrenzten Angebots – und Investoren auszuschließen erhöht dieses Angebot nicht.“
Unterm Strich ergibt sich ein klares Bild: Der politische Impuls ist leicht vermittelbar. Die fachliche Bewertung fällt deutlich kritischer aus. Wer die Bezahlbarkeitskrise erklären will, muss über Angebot, Neubau und Finanzierung sprechen – nicht nur über Investoren.
Fazit – ein populärer Impuls, aber keine marktwirksame Lösung
Der politische Vorstoß, institutionelle Investoren vom Kauf von Einfamilienhäusern auszuschließen, lebt von seiner Einfachheit. Er bietet ein klares Feindbild, eine leicht verständliche Maßnahme und das Versprechen schneller Entlastung. Genau das macht ihn politisch attraktiv.
Ökonomisch trägt diese Logik jedoch nicht.
Institutionelle Investoren sind weder der dominante Käufer noch der zentrale Preistreiber im US-Einfamilienhausmarkt. Ihr tatsächlicher Marktanteil ist gering, ihr Kaufverhalten differenzierter, als es das öffentliche Narrativ nahelegt. Viele der Akteure, die regelmäßig genannt werden, kaufen nicht im offenen Wettbewerb mit Eigennutzern oder haben ihre Aktivitäten längst zurückgefahren.
Vor allem aber adressiert das Verbot nicht das eigentliche Problem. Die Bezahlbarkeitskrise ist kein Ergebnis einzelner Käufergruppen, sondern das Resultat struktureller Engpässe: zu wenig Neubau, hohe Finanzierungskosten, strenge Kreditstandards und fehlendes Eigenkapital.
Dort, wo institutionelles Kapital heute eine Rolle spielt – bei Neubauten, Vorverkäufen und Build-to-Rent-Strukturen – stabilisiert es häufig die Angebotsseite. Wird dieser Mechanismus politisch eingeschränkt, steigt das Risiko, dass weniger gebaut wird.
Kurz gesagt: Der politische Impuls mag populär sein. Die ökonomische Logik dahinter ist es nicht.
