Sehr häufig werde ich gefragt, was denn die Brutto-Anfangsrendite der Immobilien sei, die wir hier erwerben. Alternativ was der Vervielfältiger wäre (was ja nur der Kehrwert der obigen Kennzahl ist). Und ich antworte immer: völlig egal, weil in keiner Weise vergleichbar.
Da sich diese Zahlen nicht mit der in Amerika üblichen Cap-Rate vergleichen lässt, will ich versuchen, diese verschiedenen Herangehensweisen an Renditen zu vereinheitlichen um sie besser vergleichbar zu machen.
Die (deutsche) Bruttoanfangsrendite
Im deutschen Immobilienmarkt ist die Brutto-Anfangsrendite eine der entscheidenden Kennzahlen. Diese wird aus dem Verhältnis von jährlichen (Nettokalt-)mieten und dem Kaufpreis gebildet.
Ein Beispiel aus der Praxis in Berlin.
Hier wird ein Objekt mit einer Jahresnettokaltmiete von 100.000€ zu einem Preis von 2.500.000€ gehandelt.
Brutto-Anfangsrendite = (100.000 / 2.500.000€) x 100 = 4%.
Von dieser Rendite muss der Investor jedoch noch die Bewirtschaftungskosten tragen. Nehmen wir als realistische Größenordnung an, dass die Fläche des Objektes rd. 1.200m2 beträgt, die durchschnittliche Miete somit bei knapp 7,00 €/m2.
Der Eigentümer muss die Verwaltungskosten, die Instandhaltungen und das Mietausfallwagnis aus den Jahresnettokaltmieten tragen.
Die Verwaltung wird mit 35,00 €/Einheit bei einer durchschnittlichen Größe von 60m2 (8.400,- € p.a.), das Mietausfallwagnis mit 4% (4.000,- € p.a.) und die Instandhaltungskosten mit 20,- €/m2 (24.000,- € p.a.) geschätzt. Eventuell beim Vermieter verbleibende Betriebskosten sind vernachlässigbar gering.
Dann verbleiben dem Investor 100.000,- € – 8.400,- € – 4.000,- € – 24.000,- € =
63.600,-€ Nettoertrag (vor Betrachtung der Finanzierungskosten).
Berücksichtigt man die (in Deutschland erheblichen) Ankaufsnebenkosten, (diese können in Berlin mit 12% angesetzt werden, da schon 6% Grunderwerbssteuer anfällt, der Rest entfällt auf Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen), ergibt sich als „Cap Rate“ für Berlin:
63.600€ / (2.500.000€ * 1,12) = (63.600€ / 2.800.000€) * 100 = 2,27 %.
Die reale Verzinsung (unterstellt der Investor würde bar bezahlen) liegt also bei etwas mehr als der Hälfte der Brutto-Anfangsrendite.
Die amerikanische Cap Rate
Die Berechnung ist sehr viel komplexer, bietet aber einen viel genaueren Überblick über die Rentabilität einer Immobilie, unabhängig von der Finanzierung.
Er berechnet das Verhältnis zwischen dem Nettobetriebseinkommen (NOI) und dem Kaufpreis der Immobilie.
Cap Rate Formel
Die Cap Rate wird wie folgt berechnet:
NOI (Net Operating Income): jährliche Mieteinnahmen abzüglich aller Betriebs- und Verwaltungskosten (aber vor Finanzierungskosten und (Gewinn-)Steuern). Im Gegensatz zum deutschen Ansatz umfasst die NOI-Berechnung alle mit dem Betrieb der Immobilie verbundenen Kosten (z.B. Management, Personal, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuern, Leerstand, Rücklagen usw.), die von der Vertragsmiete abgezogen werden. Das Verhältnis zwischen NOI und Bruttomiete liegt je nach Immobilie zwischen 40% und 60%, d.h. der NOI umfasst zwischen 40% und 60% der Bruttomiete. Dies ergibt sich aus den Standardmietverträgen, die es den Mietern in der Regel nicht erlauben, die Betriebskosten in Wohnmietverträgen zu erstatten.
Beispiel
Angenommen, eine Immobilie erwirtschaftet einen NOI von 60.000 $ pro Jahr und hat einen Marktwert von 1.000.000 $:
Cap Rate = $60.000 / 1.000.000 × 100 = 6,00%.
In diesem Fall beträgt die Cap Rate 6%, was bedeutet, dass die Immobilie eine jährliche Rendite von 6% des Kaufpreises erwirtschaftet (was in den Märkten Floridas derzeit ein angemessener Wert ist).
Die Abschlusskosten (anders als bei der Bruttoanfangsrendite) sind in dieser Berechnung nicht enthalten, machen aber nur etwa 1% bis 2% aus.
In unserem Beispiel wäre die „echte“ Cap Rate also (unter der Annahme von 2% Anschaffungskosten):
Cap Rate = $60.000 / (1.000.000 * 1,02) x 100 = 5,88%.
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Vergleichende Analyse
In meinem Beispiel liegt die deutsche Bruttoanfangsrendite bei 4 % und die daraus resultierende Cap Rate bei 2,27 %. Die amerikanische Cap Rate (ohne Erwerbskosten) liegt bei 6%, die bereinigte Cap Rate bei 5,88%.
Die Berechnung der Multiplikatoren für die oben genannten Werte ergibt einen Multiplikator für Berlin von 25 (ohne Betriebskosten) und 34,72 einschließlich Anschaffungskosten.
Für die Florida Cap Rate würde der Multiplikator 16,67 betragen, oder 17,01 mit Anschaffungskosten.
Finanzierungsbedingungen
Wie Sie an den obigen Beispielen sehen, ist die Rendite amerikanischer Immobilien deutlich höher als die deutscher Immobilien. Aber sind sie auch rentabler? Fast niemand kauft eine Anlageimmobilie ohne Finanzierung, daher sind die Finanzierungsbedingungen ein zu berücksichtigender Faktor.
In Deutschland liegen die Finanzierungssätze derzeit bei 3,5%.
In den USA liegen die Finanzierungsraten bei etwa 5,5% und damit deutlich höher als in Deutschland.
Der entscheidende Unterschied liegt im „Spread“, d.h. in Deutschland liegen die Finanzierungssätze deutlich über der „Cap Rate“ (die in Deutschland nicht wirklich berechnet wird). Dies führt zu einem negativen Leverage-Effekt.
Hebeleffekt
Der Leverage-Effekt beschreibt die Fähigkeit, die Eigenkapitalrendite einer Investition durch den Einsatz von Fremdkapital (z. B. Darlehen) zu erhöhen. Dieser Effekt ist bei Immobilien besonders nützlich, da Fremdkapital in der Regel billiger ist als Eigenkapital, was das Investitionsvolumen erhöht und zu höheren potenziellen Renditen führen kann.
Dieser Effekt funktioniert jedoch nur, wenn die Rendite der Investition die Fremdkapitalkosten (d.h. den Finanzierungssatz) übersteigt. Wenn die Rendite unter den Finanzierungskosten liegt, wird der Leverage-Effekt negativ und reduziert die Eigenkapitalrendite – man spricht von einem negativen Leverage.
In den letzten Jahren hat sich dieser negative Leverage-Effekt im gesamten deutschen Immobiliensektor gezeigt. Aus diesem Grund ist eine Eigenkapitalrendite nur mit einer deutlichen Steigerung der Erträge (politisch entmutigt und daher stark reguliert) oder bei einem späteren Verkauf zu einem höheren Preis zu erzielen. Unter normalen Kreditbedingungen (selbst bei einem Beleihungsauslauf von nur 60%) ist ohne diese Faktoren wenig bis gar keine Eigenkapitalrendite denkbar.
In den USA gibt es in der Regel eine Spanne zwischen der Cap Rate und den Kreditzinsen. Das bedeutet, dass selbst wenn keine Ertragssteigerungen erzielt werden (die in den USA rechtlich leichter zu realisieren sind als in Deutschland), eine positive Eigenkapitalrendite ab dem Zeitpunkt des Kaufs besteht.
Fazit
Die Hauptverantwortung der Anleger besteht darin, alle mit einer Anlage verbundenen Risiken und die entsprechenden potenziellen Renditen gründlich zu bewerten. Das Renditepotenzial in den USA ist in allen Märkten mit einem positiven Spread zwischen Cap Rate und Kreditzinsen besser als in durchschnittlichen Märkten in Deutschland, ohne dass eine Marktverbesserung angenommen wird.
