Was ist eine Cap Rate und warum ist sie für Immobilieninvestoren wichtig? Dieser Artikel erläutert das Konzept, zeigt, wie sie berechnet wird, und erklärt, warum sie ein wichtiger Indikator für den Vergleich der Renditen verschiedener Immobilien ist, insbesondere auf dem amerikanischen Markt für Mehrfamilienhäuser.
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Der U-Haul Growth States Report 2024 zeigt, wohin Amerikaner heute bevorzugt umziehen – und was das für Investoren im Bereich Mehrfamilienimmobilien bedeutet.
Florida, Texas und die Carolinas dominieren weiterhin die Migrationskarte, während neue Dynamik in Indiana und Utah auf tiefgreifende strukturelle Veränderungen hinweist.
Institutionelle und private Investoren setzen im aktuellen US-Multifamily-Markt klar auf sofortigen Cashflow, neuere Objekte und spezialisierte Sponsoren. Welche Deal-Profile Kapital anziehen – und warum operative Exzellenz, Marktkenntnis und Glaubwürdigkeit wichtiger sind als ambitionierte Prognosen.
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Investitionen in US-Mehrfamilienimmobilien bieten entscheidende Vorteile gegenüber Deutschland: Erfahren Sie, warum US-Mietimmobilien sowohl für institutionelles Kapital als auch für private Investoren, die langfristige Renditen anstreben, attraktiv sind.
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In einer volatilen Wirtschaft muss die Widerstandsfähigkeit eines Portfolios nicht vorausgesetzt, sondern entwickelt werden. Whitstone Capital skizziert sieben strategische Hebel zur Stärkung von Mehrfamilienhäusern und zur Sicherung der langfristigen Performance über Marktzyklen hinweg.
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Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung ist der Eckpfeiler erfolgreicher Investitionen in Gewerbeimmobilien, um Risiken zu minimieren und langfristige Erträge zu maximieren.
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Deutsche Immobilienkennzahlen, wie z.B. die Bruttoanfangsrendite, sind unvereinbar mit amerikanischen Immobilienindikatoren, wie z.B. der Cap Rate, die eine genauere Rentabilitätsbetrachtung ermöglicht, indem sie die Betriebskosten und den Spread mit einbezieht.
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Am 17. Oktober 2024 veröffentlichte die deutsche Zeitung „Die Zeit“ einen Artikel mit dem Titel „Die unbewohnbaren Staaten von Amerika“, der die zukünftige Versicherbarkeit von Risiken in den USA grundlegend in Frage stellt.
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ADRESSE | KAUFDATUM | VERKAUFSDATUM | Ø MIETE BEI KAUF |
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Ø MIETE BEIM VERKAUF | MIETERHÖHUNG | NOI | IRR REALISIERT |
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Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse.
Kaufdatum | |
Verkaufsdatum | |
Avg. Miete bei Kauf | |
Avg. Miete bei Verkauf | |
Erhöhung der Miete | |
NOI | |
Realisierter IRR |
2024 – Zeit für neue Strategien
So wie sich die Marktbedingungen entwickeln, müssen auch unsere Anlagestrategien angepasst werden. Seit 2022 sind die Zinssätze deutlich gestiegen, was uns dazu veranlasst hat, unseren Ansatz neu zu bewerten und zu verfeinern, um in einem schwierigen Marktumfeld erfolgreich zu bleiben.
„Villas at Flagler Pointe“
Die ‚Villas at Flagler Pointe‘ in South St. Petersburg zeigen, wie unsere Schnelligkeit, Entschlossenheit und ein Quäntchen Glück uns konsequent dabei unterstützen, wertvolle Gelegenheiten zu identifizieren.
Attraktive Lage und dynamische Marktentwicklung
St. Petersburg und die umliegenden Regionen erleben ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Dies ist auf die hohe Attraktivität des Gebiets sowohl für junge Berufstätige als auch für Rentner zurückzuführen, was Florida insgesamt zu einem beliebten Ziel für neue Bewohner macht.
Das Bevölkerungswachstum führt zu einer beständig hohen Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen wie dem Greater Pinellas Point.
Die Nähe zu wichtigen Wirtschafts- und Freizeitregionen sowie die fortschreitende Urbanisierung unterstützen die Stabilität und die potenzielle Wertsteigerung der Mietpreise.
Die Lage im Süden von St. Petersburg ist besonders vorteilhaft. Innerhalb von 10 Minuten mit dem Auto erreichtz man die Strände von St. Petersburg, die für ihre malerischen Aussichten und Erholungsmöglichkeiten bekannt sind.
Der Central Avenue Corridor, bekannt für seine vielfältigen gastronomischen Angebote, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen, ist ebenfalls nur eine kurze Autofahrt entfernt. In 15 Minuten ist man im Fort De Soto Park, einem beliebten Ziel für Natur- und Outdoor-Fans mit ausgedehnten Stränden sowie zahlreichen Wander- und Radwegen.
Die nahegelegene Interstate 275 bietet einen einfachen Zugang zur Innenstadt von Tampa mit ihrer ständig wachsenden Vielfalt an Jobmöglichkeiten, dem Skyway Marina District und anderen zentralen Geschäftsvierteln.
Aus Greater Pinellas Point können Mieter alle attraktiven Arbeitsplätze in der Umgebung bequem erreichen.
Die Immobilie
Der 1972 erbaute Wohnkomplex mit 136 Einheiten und einer vermietbaren Fläche von ca. 107.048 Quadratmetern stand zum Verkauf, da der frühere Eigentümer Liquidität benötigte. Trotz mehrerer Versuche scheiterte der Verkauf an Finanzierungsproblemen der Interessenten.
Die Immobilie umfasst 76 Ein-Zimmer- und 60 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 73 Quadratmetern und einer aktuellen Belegungsquote von 95 %. Größe und Mietniveau entsprechen genau den Anforderungen des Marktes und dem Budget der Mieter.
Zunächst wurde die Immobilie an größere, etabliertere Investoren vermarktet, die Angebote über unseren Erwartungen abgaben. Nachdem diese Versuche gescheitert waren, empfahl der Makler dem Verkäufer Whitestone Capital als schnellen, gut finanzierten und zuverlässigen Partner.
Es wurde ein zuverlässiger, schnell handelnder und finanzstarker Partner benötigt, und man war bereit, für diese Zuverlässigkeit preisliche Zugeständnisse zu machen. Whitestone Capital erhielt den Zuschlag und erwarb die Anlage rund eine Million USD unterhalb der Preisvorstellung des Verkäufers. Unser schnelles Handeln verschaffte uns den entscheidenden Vorteil, diesen Off-Market-Deal abzuschließen.
Mit dieser Strategie bieten wir eine solide Investitionsmöglichkeit, die Stabilität, Einkommenssicherheit und langfristiges Wachstumspotenzial vereint. Die erforderlichen Mietsteigerungen werden weniger durch ungehobene Potentiale im Management erwirtschaftet, sondern durch schrittweise Renovierung der nach fünf Jahrzehnten teilweise unmodernen Anlagen und Apartments. In umliegenden Apartments werden bereits heute zwischen 175 und 300 USD mehr Miete pro Einheit erzielt – ein deutliches Wertsteigerungspotenzial.
Geplante Verbesserungen
Die geplanten Verbesserungen umfassen:
Für die Außenanlagen sind folgende Maßnahmen vorgesehen:
Für diese Verbesserungen wurde ein Budget von 1,1 Millionen USD bereitgestellt. Nach Fertigstellung erwarten wir eine Wertsteigerung der Immobilie um etwa 4,7 Millionen USD.
Am 9. Oktober 2024 traf der Hurrikan Milton auf die Westküste Floridas und verursachte erhebliche Schäden in der Region Tampa Bay. The Bay Point wurde erheblich in Mitleidenschaft gezogen, aber wir sind dankbar, dass alle Bewohner und Mitarbeiter in Sicherheit sind.
Im Vorfeld des Sturms aktivierten wir unser Notfall- und Hurrikan-Protokoll, das die Sicherung loser Gegenstände, die Absperrung von Einrichtungen, die Benachrichtigung der Bewohner über Evakuierungszonen und die Vorab-Koordination mit Notdienstleistern und Versicherungsvertretern umfasste. Dank dieser Vorbereitungen waren wir in der Lage, schnell zu reagieren, sobald der Sturm vorbei war.
Diese Bemühungen minimierten das Risiko für die Mieter und schufen die Voraussetzungen für eine schnellere Erholung.
Wir haben einen vollständigen Antrag auf eine Betriebsausfallversicherung eingereicht, die Betriebsunterbrechungen bis zum 31. März abdeckt. Wir erwarten in Kürze Vorauszahlungen von unserem Versicherungsunternehmen, um die Kontinuität während der Erholungsphase zu gewährleisten.
Unser Team arbeitet eng mit den Schadensregulierern zusammen, um die entgangenen Mieteinnahmen, Reparaturkosten, Versorgungsleistungen und damit verbundenen Ausgaben zu dokumentieren.
Wir gehen davon aus, dass die Versicherung Mietausfälle auf Basis einer Belegungsquote von bis zu 92 % für einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren abdeckt und damit während der Wiederherstellungsphase einen stabilen finanziellen Schutz gewährleistet.
Unsere KI-Vermietungsassistentin „Lisa“ hat die Vermietungsbemühungen weiter gestrafft, indem sie Anfragen von Mietern und Besichtigungstermine effektiv bearbeitet und so trotz der Einschränkungen eine hohe Abschlussquote ermöglicht.
Die Schäden durch den Hurrikan sind zwar bedauerlich, bieten aber auch eine einmalige Gelegenheit zur Aufwertung des Projekts:
Diese Umbauphase wird es The Bay Point ermöglichen, sicherer und noch attraktiver für künftige Mieter zu werden.
Der Wiederaufbau ist im Gange:
Wir werden Sie weiterhin wöchentlich über den Fortgang der Erholung informieren. Dank eines soliden Versicherungsschutzes und einer disziplinierten Vermögensverwaltung ist The Bay Point weiterhin gut aufgestellt, um sich vollständig zu stabilisieren. Wir sind zuversichtlich, dass diese Bemühungen nicht nur zu einer vollständigen Wiederherstellung, sondern auch zu einer noch stärkeren Anlage auf lange Sicht führen werden.
Erste Projekt-Schritte
Einer der ersten Schritte, die wir unternommen haben, war die Festlegung des neuen Namens und die Einrichtung einer entsprechenden Website.
Dies schafft eine solide Grundlage für das Branding und die Kommunikation mit potenziellen Mietern und Interessengruppen.
Musterwohnung
Außerdem haben wir in den ersten Wochen nach dem Erwerb eine Musterwohnung renoviert, eingerichtet und gestaltet, die als Prototyp für die zukünftige Renovierung aller Wohnungen dient.
Die Musterwohnung gibt Interessenten einen realistischen Eindruck von Ausstattung, Raumaufteilung und Wohngefühl. Sie schafft eine emotionale Verbindung und unterstützt durch gezielte Einrichtungsvorschläge die Vorstellung eines zukünftigen Zuhauses.
Mit Zuversicht in die Zukunft
Wir blicken mit Begeisterung und ruhiger Entschlossenheit auf die nächsten fünf Jahre. Dieses Projekt ist für uns von besonderer Bedeutung, denn es zeigt, dass Whitestone Capital gereift ist: Wir sind von kapitalkräftigen Investoren umgeben, die auf unsere Fähigkeiten vertrauen.
Wir können die in fast einem Jahrzehnt gesammelten Erfahrungen und Kompetenzen in einem Umfeld einsetzen, das frei von Zeitdruck und Hektik ist.
Engagement für langfristigen Erfolg
Unser Fokus bleibt auf dem, was Whitestone Capital auszeichnet: Professioneller Pragmatismus und die Umsetzung langfristiger, durchdachter Strategien.
Wir schreiten in der Überzeugung voran, dass unsere ruhige und wohlüberlegte Herangehensweise langfristig nachhaltige Werte schaffen wird.
Wir bleiben dran
Wir werden Sie auch weiterhin über den Fortschritt dieses Projekts informieren.
ADRESSE | WOHNEINHEITEN | WOHNFLÄCHE |
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KAUFDATUM | VERKAUFSDATUM | KAUFPREIS | VERKAUFSPREIS | REALISIERTE RENDITE |
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Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Wohneinheiten | |
Wohnfläche | |
Kaufdatum | |
Verkaufsdatum | |
Kaufpreis | |
Verkaufspreis | |
Realisierte Rendite |
Hermsdorf, im grünen Norden Berlins gelegen, bietet eine perfekte Mischung aus urbanem Flair und naturnaher Idylle. Mit seiner hervorragenden Infrastruktur, vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und einem charmanten Ortskern hat sich dieser Stadtteil zu einem begehrten Wohnstandort entwickelt.
Direkt vom vornehmen Frohnau und dem ständig wachsenden Glienicke eingeschlossen, ist das Wachstum dieses Kiezes heute unvermeidlich.
2004 war das noch nicht ganz so gewiss, als uns das Haus in der Hohefeldstraße 58 angeboten wurde. Zu diesem Zeitpunkt, als noch viele Investoren die Preissteigerungen in Bezirken wir dem Prenzlauer Berg finanzierten, sahen wir das Potential einer Lage, die noch nicht jedem im Fokus war.
Uns war bewusst, dass wir damals in dieser (noch) nicht emotional aufgeladenen Lage unterbewertete Objekte finden würden – wie das in der Hohefeldstraße wenige Schritte vom malerischen Waldsee.
Dieses Investment war weniger als Spekulationsobjekt gedacht, sondern als langfristige Bestandsimmobilie.
Wir konnten sowohl die Immobilie wie auch die in den Folgejahren notwendigen Investitionen komplett über Fremdkapital finanzieren, so dass eine theoretische Eigenkapitalrendite kaum zu berechnen ist.
Innerhalb von drei Jahren gelang es uns, die zuvor vernachlässigten Mieten um fast einhundert Prozent zu erhöhen und damit die Refinanzierung nachhaltig zu sichern.
Um den Mietern ein deutliches Zeichen zu geben, schickten wir noch am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Handwerker zu der Immobilie. Der Zweck dieser Sofortmaßnahme bestand darin, den in die Jahre gekommenen Zaun vor unserem ersten Besuch vor Ort frisch streichen zu lassen.
Mit dieser proaktiven Maßnahme wollten wir unser Engagement für die Mieter und ihr Wohlergehen demonstrieren. Unsere Bemühungen stießen auf positive Resonanz.
Beinahe im Schulterschluss mit den Mietern konnten wir über Jahre hinweg gleichermaßen den Standard der Immobilie wie auch die Mieten erhöhen.
Schließlich, nach fast 15 Jahren, besaßen wir einen Vermögenswert, der seinen Wert um mehr als das Vierfache gesteigert hatte.
Die Fortsetzung unserer Aktivitäten als Whitestone Capital in den USA brachte es mit sich, dass wir das Objekt Ende 2018 veräußerten.
Auch dieses Projekt hat uns motiviert, unsere Strategie und Arbeitsweise in anderen Marktumständen umzusetzen. Wir wussten, dass wir in den rechtlichen, juristischen und politischen Bedingungen der Vereinigten Staaten noch größere Erfolge erzielen würden.
Heute wissen wir, dass wir Recht hatten.
Dennoch verdanken wir diese Gewissheit auch unserem bescheidenen Anfang in der Hohefeldstraße.
