Eine kürzere Fassung dieses Beitrags erschien am 17. Juli 2026 in „Der Immobilienbrief“, Ausgabe 628.
Am Innsbrucker Platz in Berlin lässt sich die deutsche Wohnungsdebatte auf wenigen hundert Metern besichtigen. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf ist mit der Friedenauer Höhe ein neues Quartier mit insgesamt 1.302 Wohnungen entstanden: 933 frei finanzierte Mietwohnungen, 131 Eigentumswohnungen und 238 geförderte Wohnungen der landeseigenen HOWOGE.
Der Unterschied zwischen beiden Mietwelten ist erheblich. Im frei finanzierten Teil des Quartiers werden im Durchschnitt rund 25 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter genannt. Eine aktuelle Wiedervermietung der HOWOGE am Lauterplatz lag dagegen bei 8,40 Euro je Quadratmeter und setzte einen Wohnberechtigungsschein voraus. Dieser Einzelwert beschreibt nicht automatisch jede der 238 geförderten Wohnungen, zeigt aber die Größenordnung des Unterschieds.
Wer daraus schließt, der frei finanzierte Neubau löse die akute Wohnungsnot eines Haushalts mit niedrigem Einkommen nicht unmittelbar, hat recht. Eine Wohnung für 25 Euro pro Quadratmeter ist keine Sozialwohnung. Bezahlbarer Wohnraum entstand in der Friedenauer Höhe vor allem dort, wo öffentliche Förderung, Mietbindung und ein landeseigenes Wohnungsunternehmen zusammenkamen.
Falsch wird die Argumentation erst im nächsten Schritt: wenn aus dem hohen Preis einer Neubauwohnung geschlossen wird, sie habe für den übrigen Wohnungsmarkt keinen Nutzen.
Die Menschen, die heute in der Friedenauer Höhe wohnen, wären ohne dieses Quartier nicht verschwunden. Haushalte, die innerhalb Berlins in das Quartier gezogen sind, haben eine bisherige Wohnung freigemacht. Neu nach Berlin gezogene Haushalte hätten ohne den Neubau dagegen im vorhandenen Bestand gesucht. Der Neubau nimmt deshalb Nachfrage auf, auch wenn seine ersten Bewohner überdurchschnittlich viel bezahlen.
Genau darin liegt der Unterschied zwischen dem Preis einer einzelnen Wohnung und ihrer Wirkung auf den Markt. Neubau muss nicht selbst günstig sein, um den Konkurrenzdruck auf ältere Wohnungen zu verringern. Er setzt Umzugsketten in Gang, erweitert die Auswahl und nimmt Haushalte aus dem Rennen um den vorhandenen Bestand.
Das Projekt zeigt aber, warum die pauschale Behauptung „Neubau nützt nur den Reichen“ zu kurz greift.
Das deutsche Problem ist nicht, dass am Innsbrucker Platz gebaut wurde. Es ist die Kombination aus hohen Baukosten, langen Verfahren und einer Angebotsmenge, die trotz eines Projekts dieser Größe nicht ausreicht, um den Berliner Markt spürbar unter Druck zu setzen.
Deutschland reformiert das Baurecht – aber nicht die Investitionsrechnung
Im Jahr 2025 wurden bundesweit 206.586 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und rund 30 Prozent weniger als 2022.
Bei den Baugenehmigungen gab es zuletzt eine leichte Gegenbewegung. Ihre Zahl stieg 2025 um 10,6 Prozent auf rund 238.000. Von einer wirklichen Erholung kann dennoch keine Rede sein: Gegenüber 2022 fehlt noch immer etwa ein Drittel.
Besonders aufschlussreich ist der Blick auf den Bauüberhang. Ende 2025 waren rund 761.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Gleichzeitig erloschen innerhalb eines Jahres 35.700 Baugenehmigungen – der höchste Wert seit 2002. Deutschland hat damit nicht nur zu wenige genehmigte Projekte.
Es verfügt über Hunderttausende genehmigte Wohnungen, die dennoch nicht oder nicht mehr gebaut werden.
Quelle: Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen, Baugenehmigungen und Bauüberhang 2025.
Die Bundesregierung antwortet darauf mit einer weiteren Reform des Baugesetzbuchs. Der im Juni 2026 dem Bundestag vorgelegte Entwurf enthält durchaus sinnvolle Änderungen: Planverfahren sollen vollständig digital werden, Mehrfachbeteiligungen zurückgehen, Umweltprüfungen stärker auf relevante Konflikte konzentriert und Wohnungsbau in angespannten Märkten bei der Abwägung höher gewichtet werden. Die bisher verpflichtende frühe Beteiligungsstufe soll künftig im Ermessen der Kommune liegen; eine förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung bleibt bestehen.
Das kann Verfahren beschleunigen. Es löst aber nicht die gesamte Investitionsrechnung.
Ein digital übermittelter Bebauungsplan senkt weder den Fremdkapitalzins noch die Grundstückskosten. Eine verkürzte Beteiligung gleicht keine Baukosten aus, die nur mit sehr hohen Neubaumieten finanzierbar sind. Ein gesetzlich formuliertes öffentliches Interesse schafft noch kein Eigenkapital und verpflichtet keinen Eigentümer, ein wirtschaftlich nicht mehr tragfähiges Projekt tatsächlich zu beginnen.
Die Friedenauer Höhe am Innsbrucker Platz zeigt diese Spannung in einem einzigen Quartier. Nach einem langen Planungs- und Entwicklungsprozess sind dort mehr als 1.300 Wohnungen entstanden – ein realer Gewinn für Berlin.
Zugleich liegt die Miete im frei finanzierten Teil auf einem Niveau, das für viele Haushalte außer Reichweite bleibt. Das Problem ist nicht, dass diese Wohnungen gebaut wurden. Das Problem ist ein System, in dem selbst große Projekte nur langsam entstehen und frei finanzierter Neubau anschließend rund 25 Euro je Quadratmeter kosten muss.
Deutschlands Wohnungsbaukrise lässt sich deshalb nicht auf einen einzelnen Paragrafen reduzieren. Planungsrecht, kommunale Verfahren, Baukosten, Finanzierung, Grundstückspreise und die später erzielbare Miete greifen ineinander. Die Reform des Baurechts ist sinnvoll. Sie bleibt aber eine Reform des Verfahrens – nicht der wirtschaftlichen Bedingungen, unter denen gebaut wird.
Was die Politik hätte tun können
Ein professioneller Projektentwickler beginnt nicht mit der Frage, welches neue Förderprogramm politisch gut klingt. Er rechnet von der Miete zurück, die Haushalte an einem Standort tatsächlich tragen können. Anschließend prüft er, wie hoch Grundstücks-, Bau-, Finanzierungs- und Verfahrenskosten maximal sein dürfen, damit das Projekt zu dieser Miete noch funktioniert.
Genau diese Rechnung hätte auch die Politik anstellen müssen.
Mehr Baurecht an den richtigen Standorten schaffen
Wo Infrastruktur, öffentlicher Nahverkehr, Schulen und Versorgung bereits vorhanden sind, müssen höhere Dichten möglich sein: mehr Geschosse, Aufstockungen, kleinere Abstandsflächen, einfachere Umnutzungen und weniger starre Stellplatzvorgaben. Gerade an einem Verkehrsknoten wie dem Innsbrucker Platz ist es wirtschaftlich und ökologisch kaum überzeugend, Wohnraum durch geringe Dichte künstlich zu begrenzen. Mehr zulässige Fläche auf demselben Grundstück verteilt die Grundstücks- und Erschließungskosten auf mehr Wohnungen.
Vorhandenes Bauland tatsächlich verfügbar machen
Ehemalige Bahnflächen, untergenutzte Gewerbegrundstücke und öffentliche Liegenschaften helfen dem Wohnungsmarkt erst, wenn sie planungsreif werden. Kommunen hätten solche Flächen früher entwickeln, Planungsleistungen parallel organisieren und Grundstücke mit klaren Bauverpflichtungen vergeben können. Die Friedenauer Höhe zeigt das Problem: Das Grundstück war vorhanden, der Bedarf ebenfalls. Zwischen den ersten Planungen und der vollständigen Realisierung lagen dennoch fast zwei Jahrzehnte.
Genehmigungen verbindlich organisieren
Ein Projekt benötigt einen zuständigen Ansprechpartner, eine frühzeitige Vollständigkeitsprüfung, eine gemeinsame digitale Akte und parallel arbeitende Fachbehörden. Prüfungen von Verkehr, Umwelt, Brandschutz und Erschließung dürfen nicht nacheinander beginnen, wenn sie gleichzeitig möglich wären. Dazu gehören belastbare Fristen und eine Entscheidungspflicht – nicht nur unverbindliche politische Zielsetzungen. Der seit Ende 2025 geltende Wohnungsbau-Turbo zeigt, dass weitergehende Beschleunigungen rechtlich möglich sind: Kommunen können unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne neues Bebauungsplanverfahren zusätzlichen Wohnungsbau zulassen. Entscheidend bleibt allerdings, ob sie diese Instrumente tatsächlich einsetzen.
Standards nach ihrem Wohnwert beurteilen
Technische Anforderungen sind dort sinnvoll, wo sie Sicherheit, Haltbarkeit oder einen wirtschaftlich vertretbaren Energieverbrauch gewährleisten. Nicht jede zusätzlich denkbare Ausstattung rechtfertigt jedoch die Kosten, die sie dauerhaft auf die Miete schlägt. Einheitlichere Bauordnungen, serielles Bauen, wiederverwendbare Planungen und ein belastbarer Gebäudetyp mit einfacheren Standards hätten die Kosten stärker senken können als das nächste kleinteilige Förderprogramm. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht dadurch, dass jede neue Wohnung den maximal möglichen technischen Standard erfüllen muss.
Förderung auf jene Haushalte konzentrieren, die der freie Markt nicht erreicht
Die HOWOGE-Wohnungen in der Friedenauer Höhe zeigen, warum geförderter Wohnungsbau notwendig bleibt. Haushalte mit sehr niedrigen Einkommen profitieren nicht schnell genug von allgemeinen Umzugsketten. Für sie braucht es Sozialwohnungen, Wohngeld und langfristige Belegungsbindungen. Förderbedingungen müssen jedoch zu Beginn eines Projekts feststehen und über seine gesamte Planungs- und Bauzeit verlässlich bleiben. Förderstopps, wechselnde Standards und jährlich neu gestaltete Programme erhöhen das Risiko – und damit am Ende die erforderliche Miete.
Investoren Planungssicherheit geben
Wohnungsbau bindet Kapital über Jahre, häufig über Jahrzehnte. Grundstückskauf, Finanzierung und Bauvertrag beruhen auf Annahmen über Steuern, Regulierung, zulässige Nutzung und spätere Vermietung. Werden diese Bedingungen während der Projektentwicklung grundlegend verändert, verschiebt sich nicht nur die Rendite. Das gesamte Vorhaben kann unwirtschaftlich werden. Verlässliche Regeln sind deshalb keine Gefälligkeit gegenüber Investoren. Sie sind eine Voraussetzung dafür, dass privates Kapital überhaupt langfristig Wohnungen finanziert.
Deutschland hätte den Wohnungsbau damit behandeln müssen wie ein professioneller Entwickler: von der tragbaren Miete rückwärts rechnen, mehr nutzbares Baurecht schaffen, Verfahren verbindlich organisieren, kostentreibende Standards überprüfen und Förderung dort einsetzen, wo der Markt allein nicht ausreicht.
Stattdessen konzentrierte sich die Politik über Jahre darauf, den vorhandenen Mangel zu regulieren. Mietbegrenzungen, Milieuschutz und zusätzliche Verfahrensregeln können einzelne Haushalte schützen. Sie ersetzen aber keine Wohnungen.
Die entscheidende politische Fehlleistung bestand deshalb nicht darin, zu wenig über Bezahlbarkeit zu sprechen. Sie bestand darin, die Bedingungen bezahlbarer Produktion zu lange unangetastet zu lassen.
Was Austin anders machte
Austin war nicht immer das Vorbild eines entspannten Wohnungsmarktes. Zwischen 2010 und 2019 stiegen die Mieten dort um fast 93 Prozent – stärker als in jeder anderen großen US-Stadt. Technologieunternehmen, neue Arbeitsplätze und ein rascher Bevölkerungszuwachs trafen auf ein Wohnungsangebot, das mit der Nachfrage nicht Schritt hielt.
Die Stadt reagierte nicht mit einer einzelnen spektakulären Reform. Sie veränderte über Jahre hinweg die Bedingungen, unter denen gebaut werden durfte.
- In ausgewählten Lagen wurden höhere Gebäude und mehr Wohnungen pro Grundstück zugelassen.
- Vorschriften für zusätzliche Wohneinheiten auf bestehenden Grundstücken wurden gelockert.
- Mindeststellplätze fielen zunächst in einzelnen Gebieten und Ende 2023 fast im gesamten Stadtgebiet.
- Auf vielen Grundstücken, die zuvor im Wesentlichen Einfamilienhäusern vorbehalten waren, sind inzwischen bis zu drei Einheiten zulässig.
- Die Mindestgröße neuer Wohngrundstücke wurde von 5.750 auf 1.800 Quadratfuß reduziert.
- Kleinere Mehrfamilienprojekte durchlaufen vereinfachte Verfahren.
Austin kombinierte diese Öffnung des Marktes mit gezielter Wohnungspolitik.
Dichteboni erlauben mehr Geschosse, wenn ein Projekt einkommensgebundene Wohnungen enthält. Austin setzte nicht allein auf den Markt. Die Wähler erlaubten der Stadt 2018 und 2022, insgesamt 600 Millionen Dollar über kommunale Anleihen aufzunehmen und gezielt in bezahlbaren Wohnraum zu investieren.
Der entscheidende Unterschied zu Deutschland liegt nicht in einem pauschalen Gegensatz zwischen Markt und Staat. Austin setzte beide Instrumente dort ein, wo sie wirken: mehr Baurecht und weniger künstliche Knappheit für den breiten Markt, öffentliche Förderung für Haushalte, die der Markt allein nicht erreicht.
Das Ergebnis hatte eine Größenordnung, die den gesamten Wohnungsmarkt verändern konnte. Zwischen 2015 und 2024 entstanden in Austin rund 120.000 zusätzliche Wohneinheiten. Der Bestand wuchs um 30 Prozent – mehr als dreimal so stark wie im amerikanischen Durchschnitt. Rein rechnerisch entspricht das ungefähr 90 Wohnquartieren von der Größe der Friedenauer Höhe.
Trotz eines weiteren Bevölkerungswachstums begann der Mietmarkt zu drehen. Die Medianmiete, die im Dezember 2021 noch bei 1.546 Dollar gelegen hatte, fiel bis Januar 2026 auf 1.296 Dollar. Damit lag Austin nicht mehr 15 Prozent über, sondern vier Prozent unter dem amerikanischen Median.
Noch aufschlussreicher ist die Entwicklung innerhalb des Bestands. In größeren Apartmentanlagen gingen die Mieten von 2023 bis 2024 um sieben Prozent zurück. In neuen und hochwertigen Class-A-Gebäuden waren es 2,6 Prozent. In älteren, einfacheren Class-C-Beständen sanken sie um 11,4 Prozent.
Der Neubau wurde also nicht dadurch sozial wirksam, dass neue Premiumwohnungen plötzlich billig wurden. Seine Wirkung entstand durch Konkurrenz. Neue Gebäude nahmen Haushalte auf, die andernfalls im Bestand gesucht hätten. Leerstände stiegen, Vermieter mussten Zugeständnisse machen, und der Preisdruck erreichte schließlich auch ältere Wohnungen.
Zugegeben: Für Eigentümer war diese Entwicklung nicht durchweg angenehm. Projekte, die auf dauerhaft steigende Mieten kalkuliert worden waren, gerieten unter Druck. Einige Investoren hatten den Höhepunkt des Marktes mit einer dauerhaften Entwicklung verwechselt. Für zu aggressiv kalkulierende Eigentümer ist diese Korrektur schmerzhaft. Gegen die wohnungspolitische Wirkung des zusätzlichen Angebots spricht sie nicht.
Ein Wohnungsmarkt wird für Mieter nicht günstiger, ohne dass Anbieter einen Teil ihrer Preissetzungsmacht verlieren.
Austin hat die Wohnungsfrage nicht endgültig gelöst. Für Haushalte mit sehr niedrigen Einkommen fehlen weiterhin Wohnungen, und ein Rückgang der Neubautätigkeit könnte die Mieten erneut steigen lassen.
Die Stadt hat aber gezeigt, was passiert, wenn Wohnungsbau nicht nur politisch gefordert, sondern in einer marktrelevanten Größenordnung tatsächlich ermöglicht wird.
Berlin brachte am Innsbrucker Platz nach einem fast zwei Jahrzehnte dauernden Prozess 1.302 Wohnungen auf den Markt. Austin schuf innerhalb von zehn Jahren 120.000 Wohneinheiten.
Deutschland diskutiert darüber, wie der Mangel gerechter verteilt werden kann. Austin hat das Angebot vergrößert – und damit begonnen, den Mangel tatsächlich abzubauen.
Die Kapitalallokationsfrage
Austin ist kein Einzelfall innerhalb eines ansonsten unveränderten amerikanischen Systems. Florida verfolgt dieselbe Grundlogik inzwischen auf Ebene des gesamten Bundesstaates: Wohnungsbau soll nicht allein davon abhängen, ob eine Kommune ihre bisherige Flächennutzungspolitik ändern möchte.
Der 2023 eingeführte und seither mehrfach erweiterte Live Local Act greift genau dort ein. Qualifizierte Multifamily- und Mixed-Use-Projekte müssen auf vielen gewerblich, industriell oder gemischt genutzten Flächen zugelassen werden, wenn mindestens 40 Prozent der Wohnungen für wenigstens 30 Jahre einkommensgebunden vermietet werden.
Für solche Projekte kann eine Kommune nicht zunächst eine Umwidmung, eine Änderung des Flächennutzungsplans, eine Sondergenehmigung oder eine politische Einzelfallentscheidung verlangen, soweit Nutzung, Dichte und Gebäudehöhe durch das Gesetz vorgegeben sind.
Seit Juli 2026 gelten die Regelungen zusätzlich für bestimmte Grundstücke im Eigentum von Kommunen, Countys, Schulbezirken und Religionsgemeinschaften.
Das bedeutet nicht, dass Florida sämtliche Vorschriften abschafft. Ein Projekt muss weiterhin Bauordnung, Brandschutz, Erschließung, Umweltrecht, Hochwasser- und Entwässerungsanforderungen erfüllen. Der entscheidende Unterschied liegt an einer anderen Stelle: Die grundsätzliche Frage, ob auf einem geeigneten Grundstück überhaupt Mehrfamilienwohnungen entstehen dürfen, ist bei qualifizierten Projekten bereits durch das Landesrecht beantwortet.
Damit entzieht Florida lokalen Entscheidungsträgern nicht jede Kontrolle. Der Bundesstaat begrenzt aber ihre Möglichkeit, Wohnungsbau durch langwierige Umwidmungsverfahren, politische Anhörungen oder zusätzliche Ermessensentscheidungen grundsätzlich infrage zu stellen.
Das ist keine Deregulierung um jeden Preis. Die zusätzliche Bebaubarkeit ist an einen erheblichen sozialen Beitrag gebunden: Mindestens 40 Prozent der Wohneinheiten müssen über Jahrzehnte zu definierten Einkommensgrenzen angeboten werden. Florida verbindet damit zwei Ziele, die in Deutschland häufig gegeneinander ausgespielt werden: mehr privates Baurecht und dauerhaft gebundenen Wohnraum.
Auch bei der Mietpreisbildung verfolgt der Bundesstaat einen anderen Ansatz. Florida kennt selbstverständlich verbindliche Regeln für Mietverhältnisse, Instandhaltung, Kautionen und Räumungsverfahren. Kommunale Mietpreisregulierungen sind jedoch grundsätzlich ausgeschlossen. Die Höhe der Mieten wird im Wesentlichen durch Vertrag, Nachfrage und verfügbares Angebot bestimmt.
Für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das keine politische Geschmacksfrage. Es ist eine Frage der Kapitalallokation.
Kapital fließt dorthin, wo sich Nachfrage, Baurecht, Kosten und voraussichtliche Einnahmen mit vertretbarer Unsicherheit kalkulieren lassen. In Deutschland bleibt bei vielen Projekten selbst nach Grundstückskauf und jahrelanger Planung offen, welche Dichte am Ende genehmigt wird, welche zusätzlichen Anforderungen entstehen und ob die Investitionsrechnung bis zur Fertigstellung noch trägt.
Florida ist nicht das Paradies. Versicherungen, Sturm- und Hochwassergefahren, Grundsteuern, Finanzierungskosten und lokale Neubaupipelines gehören in jedes seriöse Underwriting. Auch das Bevölkerungswachstum darf nicht einfach linear fortgeschrieben werden.
Trotzdem bleibt der strukturelle Unterschied erheblich. Floridas Bevölkerung ist seit 2020 um fast neun Prozent gewachsen. Der Bundesstaat reagiert auf diesen Bedarf nicht nur mit Förderprogrammen, sondern auch mit gesetzlich abgesichertem Baurecht und einer Einschränkung lokaler Blockademöglichkeiten.
Deutschland versucht, Wohnraum bezahlbar zu machen, nachdem seine Entstehung über Jahre verteuert und verzögert wurde. Florida setzt früher an: bei der Frage, ob ausreichendes Angebot überhaupt gebaut werden darf.
