Category: Deutsche Projekte

Wir konnten sowohl die Immobilie wie auch die in den Folgejahren notwendigen Investitionen komplett über Fremdkapital finanzieren, so dass eine theoretische Eigenkapitalrendite kaum zu berechnen ist.

Innerhalb von drei Jahren gelang es uns, die zuvor vernachlässigten Mieten um fast einhundert Prozent zu erhöhen und damit die Refinanzierung nachhaltig zu sichern.

Um den Mietern ein deutliches Zeichen zu geben, schickten wir noch am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Handwerker zu der Immobilie. Der Zweck dieser Sofortmaßnahme bestand darin, den in die Jahre gekommenen Zaun vor unserem ersten Besuch vor Ort frisch streichen zu lassen.

Mit dieser proaktiven Maßnahme wollten wir unser Engagement für die Mieter und ihr Wohlergehen demonstrieren. Unsere Bemühungen stießen auf positive Resonanz.

Beinahe im Schulterschluss mit den Mietern konnten wir über Jahre hinweg gleichermaßen den Standard der Immobilie wie auch die Mieten erhöhen.

Schließlich, nach fast 15 Jahren, besaßen wir einen Vermögenswert, der seinen Wert um mehr als das Vierfache gesteigert hatte.

Die Fortsetzung unserer Aktivitäten als Whitestone Capital in den USA brachte es mit sich, dass wir das Objekt Ende 2018 veräußerten.

Auch dieses Projekt hat uns motiviert, unsere Strategie und Arbeitsweise in anderen Marktumständen umzusetzen. Wir wussten, dass wir in den rechtlichen, juristischen und politischen Bedingungen der Vereinigten Staaten noch größere Erfolge erzielen würden.

Heute wissen wir, dass wir Recht hatten.

Dennoch verdanken wir diese Gewissheit auch unserem bescheidenen Anfang in der Hohefeldstraße.

Aufgrund der niedrigen Miete war es zu Beginn möglich, den Mietern faire Kompromisse abzuverlangen und die Sanierung der Außenanlagen und der einzelnen Wohnungen Schritt für Schritt durchzuführen.

Dadurch konnten wir die laufenden Mieteinnahmen kontinuierlich reinvestieren und die Immobilie im Wesentlichen organisch wachsen lassen, ohne dass wir weiteres Eigenkapital oder eine externe Finanzierung benötigten. Dieser Ansatz ermöglichte es uns, die nötige Geduld und Gelassenheit aufzubringen, um die Entwicklungen in Buch und Wandlitz zu beobachten.

So entwickelten wir die Immobilie Stück für Stück weiter, bis wir zuletzt auch die Fassade als Visitenkarte des Objektes komplett renovieren konnten.

Das damit umfassend Instand gesetztes Objekt konnte dann – wenn auch 12 Jahre Geduld notwendig waren – mit einem Gewinn von mehr als 350% veräußert werden.

Wenn dieses erste Projekt auch ganz anders als heute in Preisbereichen unterhalb einer Million angesiedelt ist, so war es – nicht zuletzt an der prozentualen Rendite gemessen – für uns eine Initialzündung.

Zum einem wussten wir nun, dass wir sinnvolle Investitionen finden konnten, zum anderen haben wir auch vieles gelernt, was die Beurteilung einer Immobilienlage betrifft.

Dass sich unsere künftigen Objekte in deutlich attraktiveren Lagen finden, nimmt auch seinen Ursprung in diesem unscheinbaren Vorort.

Dieser Erfolg stärkte das Vertrauen in unsere Fähigkeit, solide Investitionen zu finden, und unterstrich unsere Fähigkeit einer vorausschauenden Standortbewertung.

Der Standort war zwar unbestreitbar attriktiv, doch das bestehende Gebäude musste umfassend saniert werden, um seinen Wert voll auszuschöpfen. Gleichzeitig mussten die Mieter mit ins Boot genommen werden, denn schließlich war absehbar, dass sich die Wohnumstände erst für einige Zeit deutlich verschlechtern würden, bevor es besser würde. Im die Mieter von den anstehenden erheblichen Verbesserungen zu überzeugen, legten wir großen Wert auf eine offene Kommunikation und gingen aktiv auf die Bedenken der Mieter ein, so dass wir von Anfang an ein kooperatives Umfeld förderten.

Unsere Vision für das Anwesen war ehrgeizig. Die Fassade wird sorgfältig restauriert und erhält so ihre ursprüngliche Ausstrahlung zurück. Die Versorgungsleitungen wurden komplet überholt, um weitere Jahzehnte an Sogenfreiheit zu gewährleisten.

Funktionalität und Ästhetik würden bei der Restauration des Treppenhauses gleichermaßen betont, so dass es sich von einem zweckmäßigen Durchgang in einen ansprechenden Bestandteil des Gebäudes verwandelte.

Die größte Umgestaltung des Projekts würde jedoch in jeder einzelnen Wohnung stattfinden. Veraltete Badezimmer wurden durch moderne Oasen ersetzt.

Es weiteres Hindernis war ein belebter asiatischer Imbiss im Erdgeschoss. Die lebhafte Atmosphäre und die überall im Haus wahrnehmbaren Aromen passten nicht zu der geplanten gehobenen Ästhetik. Wir verhandelten über einen Umzug des Restaurants, um den Betrieb des Gebäudes so wenig wie möglich zu stören und den Weg für einen besser geeigneten Mieter zu ebnen. Schließlich wurde eine Immobilienmaklerfirma ausgewählt, die sich als stilles Gewerbe nahtlos in die Wohngemeinschaft integrierte.

Die sicher größte Herausforderung: Der Aufzug. Die Integration in die bestehende Struktur des Gebäudes erwies sich als ein komplexes Unterfangen, das innovative Lösungen und unerschütterliche Entschlossenheit erforderte – vor allem in der Berliner Bürokratie. Dennoch haben wir unser Ziel erreicht und die Zugänglichkeit für alle Bewohner sichergestellt.

Nach der Fertigstellung sprachen die Ergebnisse für sich. Die Haubachstraße 37 wurde in einen neuen, lebendigen Teil des Viertels verwandelt. Anfängliche Befürchtungen der Mieter wichen echter Zufriedenheit mit den modernisierten Wohnungen und das verbesserte Wohnumfeld. Die Gewerbeeinheit, die jetzt von der Immobilienmaklerfirma genutzt wird, fügte sich wie erwartet gut in die Hausgemeinschaft ein.

Der wahre Erfolg lag jedoch in der Reaktion des Marktes. Wir haben die sanierten Einheiten sowohl Investoren als auch Eigennutzern angeboten.

Die Resonanz war überwältigend positiv und die Verkaufspreise übertrafen unsere ursprünglichen Prognosen. Die Sanierung war zwar ein beträchtliches Unterfangen, sowohl in Bezug auf die Kosten als auch auf den Arbeitsaufwand, aber der günstige Kaufpreis, den wir uns sichern konnten, und die boomende Nachfrage nach sanierten Immobilien auf dem Berliner Markt gaben letztlich den Ausschlag zu unseren Gunsten.

Das Projekt erbrachte eine bemerkenswerte Kapitalrendite und hat unser Können – und vielleicht das nötige Glück – unter Beweis gestellt.

Während manche Investitionsprojekte mit großen Herausforderungen verbunden sind, erwies sich das Objekt Wildenbruchstraße/Kiefholzstraße als relativ reibungslos.

Der Aufbau von Vertrauen und Beziehungen zu den Mietern war entscheidend für deren Zufriedenheit und Zusammenarbeit. Dies haben wir durch eine offene Kommunikation und durch konsequent eingehaltene Versprechen erreicht. Im Gegensatz zu den Unzulänglichkeiten des vorherigen Managements wurde unser Ansatz von vielen Mietern mit Erleichterung und Wertschätzung aufgenommen.

Um den Wert der Immobilie weiter zu steigern und potenzielle Käufer anzuziehen, haben wir zusätzliche Balkone an der Front- und Rückfassade angebracht, die sowohl die Mieteinnahmen als auch die Gesamtkapitalrendite erhöhten.

Die nachträgliche Installation von Balkonen in das bestehende Objekt stellte sich baurechtlich als äußerst kritisch dar und erforderte viel Verhandlungsgeschick und Durchsetzungsvermögen. Auch diieses Vorhaben sollte uns letztendlich glücklich gelingen und wurde auch von den Mietern als eine willkommene Verbesserung ihrer Wohnsituation begrüßt.

Schon im Jahr 2012 erkannten wir die wachsende Bedeutung des digitalen Marketings und erstellten eine eigene Website, um die Immobilie ausführlich zu präsentieren. Diese Website wurde dann über die großen Immobilienportale beworben.

Unsere Marketingstrategie fußte auf Transparenz. Deshalb versorgten wir potenzielle Investoren mit außerordentlich detaillierten Informationen in einer ausführlichen Broschüre.

Wir schalteten externe Vermittlungspartner ein, die wir ebenfalls mit umfassenden digitalen und analogen Marketingmaterialien ausstatteten. Diese Verbindung aus Transparenz und effektiver Vermarktung ermöglichte es uns, die Wohnungen und Dachgeschoss-Rohlinge innerhalb eines Jahres erfolgreich zu veräußern.

Das Projekt Wildenbruchstraße/Kiefholzstraße hat uns vor allem darin bestätigt, digitale Marketingstrategien einzusetzen und mit einem starken Netzwerk aus Partnern gmeinsam ans Ziel zu gelangen.

Durch faire Transparenz und offene Kommunikation konnten wir die Zufriedenheit der Mieter sicherstellen, den Wert der Immobilie steigern und einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie erreichen, der letztendlich eine beträchtliche Rendite einbrachte.

Eine Geschichte von Geschwindigkeit und geschicktem Marketing

Der Erfolg dieses Projekts hing von einer Kombination aus rascher Ausführung und gezieltem Marketing ab. Während sich unser Mietberatungsteam um die rechtlichen und finanziellen Aspekte kümmerte, Kündigungen von Mietern abwickelte und Konflikte löste, koordinierten wir gleichzeitig verschiedene Gewerke, um das Gebäude und die leerstehenden Wohnungen so schnell wie möglich zu sanieren.

Wir wagten uns auf unbekanntes Marketing-Territorium und leiteten die Besucher der großen Immobilienportalen auf eine eigens gestaltete Website mit detaillierten Objektbeschreibungen, Grundrissen und ständig aktualisierten Fotos.

Diese Strategie eröffnete uns eine erhebliche Nachfrage von Westdeutschen und Europäern, die wegen eines Arbeitsplatzwechsels oder für ihre heranwachsenden Kinder eine Wohnung suchen. Diese Auswärtigen, die von der erstklassigen Lage und dem Erstbezug angetan waren, waren auch zu anderen preislichen Zugeständnissen bereit als die Berliner Interessenten.

Dank unserer ineinandergreifenden Planung konnte die Zeit zwischen Fertigstellung, Angebot und Käuferreservierung auf bemerkenswerte 10-14 Tage reduziert werden.

Die Anbringung zusätzlicher Balkone an dem historischen Gartenhaus war zweifellos die anspruchsvollste Etappe des gesamten Projekts. Allein das Genehmigungsverfahren erwies sich als äußerst komplex und zeitaufwändig. Für die eigentliche Montage der Balkone war es unerlässlich, die Danziger Straße vorübergehend zu sperren.

Dies war notwendig, da die Komponenten mit einem Kran über das Vorderhaus gehoben werden mussten. Da es sich bei der Danziger Straße um eine Bundesstraße handelt, oblag die Genehmigung der Maßnahme nicht der lokalen Behörde, sondern der zuständigen Landesbehörde.

Trotz einer zusätzlichen Investition von etwa einer halben Million Euro haben wir innerhalb von 18 Monaten nicht nur eine lebendige, internationale Gemeinschaft von Bewohnern aus Ländern wie Frankreich, Schweden oder Italien aufgebaut, sondern auch eine annähernde Verdoppelung der Investition erzielt. Nicht zuletzt haben wir ein verändertes Stück Berlin zurückgelassen.