Atlas at Bay Point

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Warum wir investiert haben

2024 – Zeit für neue Strategien

So wie sich die Marktbedingungen entwickeln, müssen auch unsere Anlagestrategien angepasst werden. Seit 2022 sind die Zinssätze deutlich gestiegen, was uns dazu veranlasst hat, unseren Ansatz neu zu bewerten und zu verfeinern, um in einem schwierigen Marktumfeld erfolgreich zu bleiben.

„Villas at Flagler Pointe“

Die ‚Villas at Flagler Pointe‘ in South St. Petersburg zeigen, wie unsere Schnelligkeit, Entschlossenheit und ein Quäntchen Glück uns konsequent dabei unterstützen, wertvolle Gelegenheiten zu identifizieren.

Attraktive Lage und dynamische Marktentwicklung

St. Petersburg und die umliegenden Regionen erleben ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Dies ist auf die hohe Attraktivität des Gebiets sowohl für junge Berufstätige als auch für Rentner zurückzuführen, was Florida insgesamt zu einem beliebten Ziel für neue Bewohner macht.

Das Bevölkerungswachstum führt zu einer beständig hohen Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen wie dem Greater Pinellas Point.

Die Nähe zu wichtigen Wirtschafts- und Freizeitregionen sowie die fortschreitende Urbanisierung unterstützen die Stabilität und die potenzielle Wertsteigerung der Mietpreise.

Die Lage im Süden von St. Petersburg ist besonders vorteilhaft. Innerhalb von 10 Minuten mit dem Auto erreichtz man die Strände von St. Petersburg, die für ihre malerischen Aussichten und Erholungsmöglichkeiten bekannt sind.

Der Central Avenue Corridor, bekannt für seine vielfältigen gastronomischen Angebote, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen, ist ebenfalls nur eine kurze Autofahrt entfernt. In 15 Minuten ist man im Fort De Soto Park, einem beliebten Ziel für Natur- und Outdoor-Fans mit ausgedehnten Stränden sowie zahlreichen Wander- und Radwegen.

Die nahegelegene Interstate 275 bietet einen einfachen Zugang zur Innenstadt von Tampa mit ihrer ständig wachsenden Vielfalt an Jobmöglichkeiten, dem Skyway Marina District und anderen zentralen Geschäftsvierteln.

Aus Greater Pinellas Point können Mieter alle attraktiven Arbeitsplätze in der Umgebung bequem erreichen.

Die Immobilie

Der 1972 erbaute Wohnkomplex mit 136 Einheiten und einer vermietbaren Fläche von ca. 107.048 Quadratmetern stand zum Verkauf, da der frühere Eigentümer Liquidität benötigte. Trotz mehrerer Versuche scheiterte der Verkauf an Finanzierungsproblemen der Interessenten.

Die Immobilie umfasst 76 Ein-Zimmer- und 60 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 73 Quadratmetern und einer aktuellen Belegungsquote von 95 %. Größe und Mietniveau entsprechen genau den Anforderungen des Marktes und dem Budget der Mieter.

Zunächst wurde die Immobilie an größere, etabliertere Investoren vermarktet, die Angebote über unseren Erwartungen abgaben. Nachdem diese Versuche gescheitert waren, empfahl der Makler dem Verkäufer Whitestone Capital als schnellen, gut finanzierten und zuverlässigen Partner.

Es wurde ein zuverlässiger, schnell handelnder und finanzstarker Partner benötigt, und man war bereit, für diese Zuverlässigkeit preisliche Zugeständnisse zu machen. Whitestone Capital erhielt den Zuschlag und erwarb die Anlage rund eine Million USD unterhalb der Preisvorstellung des Verkäufers. Unser schnelles Handeln verschaffte uns den entscheidenden Vorteil, diesen Off-Market-Deal abzuschließen.

Herausforderungen und Chancen

  • Der unerwartet günstige Kaufpreis ist entscheidend für die Erzielung einer erheblichen Wertsteigerung in den kommenden Jahren. Es ist beispiellos für ein Whitestone-Projekt, ein gut vermietetes, profitables Objekt mit minimalem unmittelbarem Managementbedarf oder ohne dringende Sanierungsmaßnahmen zu erwerben.
  • Die fünfjährige Freddie-Mac-Agenturfinanzierung bietet derzeit einen attraktiven Festzinssatz von 5,8 %. Es ist uns gelungen, genügend Investoren zu gewinnen, um das Loan-to-Value (LTV) Verhältnis auf 55% zu senken, ausgehend von einer soliden Kapitalbasis. Dieser niedrigere LTV bietet mehrere Vorteile:
    • Schutz des investierten Kapitals vor Marktschwankungen und damit eine sichere Grundlage für langfristiges Wachstum.
    • Vollständige Zinsfinanzierung über fünf Jahre, was die Barrenditen erhöht, da die Tilgungen aufgeschoben werden.
    • Stärkung der Einkommensströme und Verringerung des Risikos während der Haltedauer
    • Ausschluss von Nachfinanzierungen im Falle unvorhergesehener Kosten
    • Zusätzlich erhalten wir durch den niedrigeren Hebel bessere Konditionen von den Kreditgebern.
    • Diese Finanzierung ermöglicht es uns, bereits nach zwei Quartalen eine wiederkehrende Barrendite pro Quartal auszuschütten. Diese Rendite wird zunächst etwa 5% p.a. betragen und soll gemäß unserem Geschäftsplan auf etwa 10% p.a. steigen.

Mit dieser Strategie bieten wir eine solide Investitionsmöglichkeit, die Stabilität, Einkommenssicherheit und langfristiges Wachstumspotenzial vereint. Die erforderlichen Mietsteigerungen werden weniger durch ungehobene Potentiale im Management erwirtschaftet, sondern durch schrittweise Renovierung der nach fünf Jahrzehnten teilweise unmodernen Anlagen und Apartments. In umliegenden Apartments werden bereits heute zwischen 175 und 300 USD mehr Miete pro Einheit erzielt – ein deutliches Wertsteigerungspotenzial.

Geplante Verbesserungen

Die geplanten Verbesserungen umfassen:

  • Installation von Deckenventilatoren in allen Schlafzimmern
  • Umrüstung auf LED-Flachpaneele in Küche, Fluren und Wohnzimmern
  • Erneuerung aller Türen und Beschläge
  • Hinzufügung von Waschmaschinen- und Trockneranschlüssen in allen Zwei-Zimmer-Wohnungen
  • Installation von gefliesten Aufkantungen in den Küchen.
  • Aktualisierung der elektrischen und sanitären Einrichtungen nach Bedarf

Für die Außenanlagen sind folgende Maßnahmen vorgesehen:

  • Neuer Außenanstrich für die Gebäude
  • Attraktive Neugestaltung der Außenanlagen
  • Neue Schilder, Wegeleitsysteme und ein Rebranding
  • Erweiterung der Außenbeleuchtung
  • Dachsanierung, einschließlich der Anbringung einer Isolierung.
  • Ersatz von beschädigten Wandverkleidungen
  • Verbesserungen am Clubhaus, Fitnessraum und Waschraum

Für diese Verbesserungen wurde ein Budget von 1,1 Millionen USD bereitgestellt. Nach Fertigstellung erwarten wir eine Wertsteigerung der Immobilie um etwa 4,7 Millionen USD.

Einsturz der Innendecke und Trümmer der Isolierung

Freigelegte Dachkonstruktion

Umgestürzter Baum versperrt den Hauptzugang zum Gebäude

Dachdecker bringen eine neue TPO-Membran auf.

Operatives Update – Hurrikan 'Milton' und seine Folgen

Am 9. Oktober 2024 traf der Hurrikan Milton auf die Westküste Floridas und verursachte erhebliche Schäden in der Region Tampa Bay. Atlas at Bay Point wurde erheblich in Mitleidenschaft gezogen, aber wir sind dankbar, dass alle Bewohner und Mitarbeiter in Sicherheit sind.

Im Vorfeld des Sturms aktivierten wir unser Notfall- und Hurrikan-Protokoll, das die Sicherung loser Gegenstände, die Absperrung von Einrichtungen, die Benachrichtigung der Bewohner über Evakuierungszonen und die Vorab-Koordination mit Notdienstleistern und Versicherungsvertretern umfasste. Dank dieser Vorbereitungen waren wir in der Lage, schnell zu reagieren, sobald der Sturm vorbei war.

Vorbereitungen für den Notfall

Bewertung der Schäden

  • Bewohner wurden über Sturmvorhersagen und Evakuierungszonen informiert.
  • Gesicherte Mülleimer, Pool-Möbel und Outdoor-Ausrüstung.
  • Das Vermietungsbüro und kritische Bereiche wurden mit Brettern vernagelt.
  • Regenabflüsse wurden gereinigt, Bäume vorsorglich zurückgeschnitten.
  • Vorgewarnte Versicherungsmakler, Spediteure und Schadensregulierer.
  • Veranlassen Sie, dass Dachdeckerfirmen und Notfallhelfer in Bereitschaft bleiben.
  • Das Vermietungsbüro wurde sofort geschlossen, um die Sicherheit der Mitarbeiter und Bewohner zu gewährleisten.

Diese Bemühungen minimierten das Risiko für die Mieter und schufen die Voraussetzungen für eine schnellere Erholung.

  • Mehrere umgestürzte Bäume, darunter ein großer Baum, der gegen ein Gebäude lehnte.
  • Umfangreiche Schäden an den Dächern; Drohneninspektionen ergaben, dass drei Gebäude große Schäden an den Dächern aufweisen.
  • Trümmer waren über das Grundstück verstreut.
  • Die Schäden im Inneren machten mindestens 10 Einheiten unbewohnbar.

Versicherung und Absicherung der Mietausfälle

Wir haben einen vollständigen Antrag auf eine Betriebsausfallversicherung eingereicht, die Betriebsunterbrechungen bis zum 31. März abdeckt. Wir erwarten in Kürze Vorauszahlungen von unserem Versicherungsunternehmen, um die Kontinuität während der Erholungsphase zu gewährleisten.

Unser Team arbeitet eng mit den Schadensregulierern zusammen, um die entgangenen Mieteinnahmen, Reparaturkosten, Versorgungsleistungen und damit verbundenen Ausgaben zu dokumentieren.

Wir gehen davon aus, dass die Versicherung Mietausfälle auf Basis einer Belegungsquote von bis zu 92 % für einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren abdeckt und damit während der Wiederherstellungsphase einen stabilen finanziellen Schutz gewährleistet.

Vermietungsleistung und Auslastung

  • Im März gingen 224 Mietanfragen ein.
  • Die verfügbaren Einheiten waren zu 94% ausgelastet.
  • 3 im März abgeschlossene Mietvertragsverlängerungen mit einer annualisierten Mieterhöhung von 7,1%.
  • Die Mieten vor Ort sind seit der Übernahme um 4,2% gestiegen und haben damit die Prognosen übertroffen.

Unsere KI-Vermietungsassistentin „Lisa“ hat die Vermietungsbemühungen weiter gestrafft, indem sie Anfragen von Mietern und Besichtigungstermine effektiv bearbeitet und so trotz der Einschränkungen eine hohe Abschlussquote ermöglicht.

Gelegenheit zur Kapitalverbesserung

Die Schäden durch den Hurrikan sind zwar bedauerlich, bieten aber auch eine einmalige Gelegenheit zur Aufwertung des Projekts:

  • Die Erneuerung mehrerer Dächer stärkt den langfristigen Wert der Anlage.
  • Mehrere betroffene Einheiten waren bereits für eine Renovierung vorgesehen; die von der Versicherung übernommenen Reparaturen werden eine effizientere Nachrüstung ermöglichen.
  • Die Außenarbeiten beinhalten einen neuen Anstrich sowie eine landschaftsgärtnerische Aufwertung, um die Attraktivität der Anlage gezielt zu steigern.

Diese Umbauphase wird es Atlas at Bay Point ermöglichen, sicherer und noch attraktiver für künftige Mieter zu werden.

Aktueller Stand der Instandsetzung

Der Wiederaufbau ist im Gange:

  • Die Dachdecker haben alle kritischen Bereiche gesichert.
  • Teams zur Innensanierung sind vor Ort im Einsatz.
  • Die Schadensbeseitigung geht stetig voran.

Engagement für Investoren

Wir werden Sie weiterhin wöchentlich über den Fortgang der Erholung informieren. Dank eines soliden Versicherungsschutzes und einer disziplinierten Vermögensverwaltung ist Atlas at Bay Point weiterhin gut aufgestellt, um sich vollständig zu stabilisieren. Wir sind zuversichtlich, dass diese Bemühungen nicht nur zu einer vollständigen Wiederherstellung, sondern auch zu einer noch stärkeren Anlage auf lange Sicht führen werden.

Grundriss mit zwei Schlafzimmern

Grundriss mit einem Schlafzimmer

Vermietungsbüro

Bisherige Ergebnisse

Erste Projekt-Schritte

Einer der ersten Schritte, die wir unternommen haben, war die Festlegung des neuen Namens und die Einrichtung einer entsprechenden Website.

Dies schafft eine solide Grundlage für das Branding und die Kommunikation mit potenziellen Mietern und Interessengruppen.

Musterwohnung

Außerdem haben wir in den ersten Wochen nach dem Erwerb eine Musterwohnung renoviert, eingerichtet und gestaltet, die als Prototyp für die zukünftige Renovierung aller Wohnungen dient.

Die Musterwohnung gibt Interessenten einen realistischen Eindruck von Ausstattung, Raumaufteilung und Wohngefühl. Sie schafft eine emotionale Verbindung und unterstützt durch gezielte Einrichtungsvorschläge die Vorstellung eines zukünftigen Zuhauses.

Mit Zuversicht in die Zukunft

Wir blicken mit Begeisterung und ruhiger Entschlossenheit auf die nächsten fünf Jahre. Dieses Projekt ist für uns von besonderer Bedeutung, denn es zeigt, dass Whitestone Capital gereift ist: Wir sind von kapitalkräftigen Investoren umgeben, die auf unsere Fähigkeiten vertrauen.

Wir können die in fast einem Jahrzehnt gesammelten Erfahrungen und Kompetenzen in einem Umfeld einsetzen, das frei von Zeitdruck und Hektik ist.

Engagement für langfristigen Erfolg

Unser Fokus bleibt auf dem, was Whitestone Capital auszeichnet: Professioneller Pragmatismus und die Umsetzung langfristiger, durchdachter Strategien.

Wir schreiten in der Überzeugung voran, dass unsere ruhige und wohlüberlegte Herangehensweise langfristig nachhaltige Werte schaffen wird.

Wir bleiben dran

Wir werden Sie auch weiterhin über den Fortschritt dieses Projekts informieren.

Altura Student Living

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Warum wir investiert haben

Tallahassee beherbergt gleich zwei wichtige Universitäten: Die Florida State University (FSU) ist eine der führenden öffentlichen Universitäten in den USA. Die Florida AM University (FAMU) – ursprünglich gegründet, um afroamerikanischen Studierenden Zugang zu höherer Bildung zu ermöglichen – ist die größte der Historically Black Colleges and Universities (HBCUs) in den USA.

In aller Regel reichen die Kapazitäten der campuseigenen Studentenwohnheime nicht aus, um die stetig wachsende Zahl an Studierenden zu beherbergen, so dass ein Markt für privat geführte Studentenwohnheime gewachsen ist. Die Studenten erwarten von „Student Living“ eine Möblierung und weitreichende Ausstattung, so dass eine „Anreise mit nur einem Koffer“ möglich ist.

Gleichfalls werden die Mietverträge immer für ein Studienjahr abgeschlossen, so dass eine deutlich vorhersehbarere Fluktuation als in klassischen Mietverhältnissen kalkuliert werden kann. So genau, dass in der Regel in den Semesterferien koordiniert renoviert werden kann.

Private Anbieter von Studentenwohnheimen konkurrieren darum, Studenten durch mehr Komfort und Annehmlichkeiten anzuziehen. Ausstattungsmerkmale wie Fitnesscenter, Swimmingpools und Gemeinschaftsbereiche sind mittlerweile Standard und unterscheiden diese Einrichtungen von den traditionellen „Studentenwohnheimen“. Der Begriff „Studentenwohnanlage“ spiegelt das moderne Lebensgefühl, das hier geboten wird, besser wider.

Eine solche Studentenwohnanlage wurde uns off-market zum Kauf angeboten. Das Objekt umfasst 80 Apartments von rd. 160 Quadratmetern mit jeweils vier Schlafzimmern, einem Bad, Gemeinschaftsküche und einem gemeinsamen Wohn-Lounge-Bereich, alles möbliert. So entstehen Studenten-WGs, die angenehmen Komfort bieten, ein geselliges Studentenleben ermöglichen und dennoch rationell sind.

Doch das Objekt kam nicht ohne Altlasten. Bereits während der Bauphase 2003 erlitt der Gebäudekomplex erhebliche strukturelle Schäden, weil das ausführende Bauunternehmen die Bauvorschriften und -bestimmungen nicht einhielt (Der involvierte Bauunternehmer wurde später wegen Betrugs zu einer Gefängnisstrafe verurteilt).

Wieder wurden wir mit einer Vorverwaltung konfrontiert, die weit über ein Jahrzehnt lang derartig schlecht gewirtschaftet hatte, dass ein Großteil der Apartments nicht mehr bewohnbar war, es kam zur Zwangsvollstreckung. Die Immobilie wurde daraus von dem ursprünglichen Kreditgeber, einem kanadischen Schuldenfonds (Debt Fund) erworben, der sie als relativ unbedeutenden Vermögenswert in seinem Portfolio betrachtete und ihr keine nennenswerten Ressourcen oder Aufmerksamkeit widmete. So vergingen weitere Jahre des Stillstandes, die weiter an der Substanz zehrten.

Herausforderungen und Chancen

  • Wir hatten uns in ein neues Geschäftsmodell einzuarbeiten. Waren wir bislang lediglich Vermieter, so war die Ausgestaltung möblierter Apartments eine neue Herausforderung. Diese brachte den Reiz mit sich, dass möblierte Immobilien generell höhere Renditen erzielen.

  • Fast 75 % der Wohnungen mussten renoviert werden, um bewohnbar zu werden und einen angemessenen Cashflow zu erzielen.Dank unserer Planungsexpertise und dem Zugang zu einem Netzwerk von qualifizierten Bauunternehmern konnten wir diesen komplexen Prozess trotz des Risikos unvorhergesehener Kosten erfolgreich bewältigen.

  • Eine weitere wichtige Aufgabe war die Wiederherstellung der Attraktivität der Immobilie für Studenten.
    Das vorherige Management hatte an jeden zahlungswilligen Mieter vermietet, was die Attraktivität des Hauses für Studenten minderte.



  • Da die Studenten ihre Unterkünfte in der Regel zu Beginn des Studiensemesters auswählen, war dem Renovierungsprojekt eine knappe Frist gesetzt. Die Wahrscheinlichkeit, dass Studenten ihre Unterkunft während des Semesters wechseln, ist gering, so dass eine rechtzeitige Fertigstellung von entscheidender Bedeutung war.

Ergebnisse

Strategische Akquisition und finanzielle Flexibilität

Man darf nicht übersehen, dass auch bei diesem Projekt das gute Geschäft im günstigen Einkauf lag. Dieser ist letztlich alleinig unserem mit viel Mühe und Vertrauensaufbau etablierten Netzwerk zuzuschreiben.

Unsere Geschwindigkeit im Assessment der Potentiale dieses Objekts, die rasche Beschaffung der notwendigen Finanzierung ermöglichten es uns, die Gelegenheit wahrzunehmen, so dass an sich bereits der Erwerb als Erfolg ans sich zu betrachten war.

Der günstige Einstieg verschaffte uns die finanzielle Flexibilität, um die erforderlichen umfangreichen Renovierungsarbeiten durchzuführen. Etwa 40 % der Investitionen wurden für die Renovierung und den Wiederaufbau aufgewendet – ein für unsere Projekte untypisches Maß an Engagement.

Es lief nicht alles glatt

In der Tat hatten wir mit anfänglichen Rückschlägen zu kämpfen. Der Hauptauftragnehmer musste während des Projekts ausgetauscht werden, was zu unvorhergesehenen Rechtsstreitigkeiten führte, deren Beilegung erhebliche Anstrengungen erforderte, während wir den Wiederaufbau mit anderen Partnern weiter vorantrieben.

Zudem zeigte der ursprüngliche Hausverwalter einen toxischen Führungsstil, der eine hohe Personalfluktuation nach sich zog. Dies behinderte nicht nur unsere Bemühungen, ein einheitliches Serviceniveau aufrechtzuerhalten, sondern stand auch im Widerspruch zu den Werten unseres Unternehmens – Respekt, gute Ausbildung und Zusammenarbeit.

Renovierungen und zusätzliche Annehmlichkeiten

Unsere Renovierungsarbeiten gingen über Fassaden, Dächer und Balkonreparaturen hinaus. Wir fügten auch Annehmlichkeiten wie ein Clubhaus hinzu und restaurierten den Swimmingpool und andere Außenanlagen, um die Attraktivität der Anlage für Studenten zu erhöhen.

Aktives Management und erfolgreiche Ergebnisse

In der Endphase vor der Vermietung blieb es nicht aus, dass selbst unser Managementteam die Ärmel hochkrempelte und bis hin zur Endmontage von Möbeln mit allen verfügbaren Kräften zum pünktlichen Gelingen beitrug.

Trotz dieser Herausforderungen wurde die Renovierung zu Beginn des Vermietungszyklus erfolgreich abgeschlossen und eine Belegungsrate von 95% im ersten Jahr erreicht. Wir vermieten derzeit aktiv Einheiten für das kommende Semester und gehen davon aus, dass wir eine ähnliche Belegungsrate beibehalten und gleichzeitig weitere Mieterhöhungen durchführen können.

Mission erfüllt

Wir sind zufrieden mit dem Projekt und vor allem der Tatsache, dass wir mit unserer Einschätzung des Potentials dieser Anlage richtig lagen. Diese richtige Einschätzung gab uns letztlich die Freiheit, auch eine umfangreichere Sanierung in Angriff zu nehmen und die im Bau üblichen unerwarteten Überraschungen und Teuerungen gelassen zu nehmen.

· Trotz aller unvorhergesehenen Hindernisse stimmen am Ende Erfolg und die Zahlen.

Ausloten von Verkaufschancen

Wir haben bereits damit begonnen, Möglichkeiten zum Verkauf der Immobilie auszuloten und erste Schritte im Verkaufsprozess eingeleitet.

Aufgrund der stetigen und verlässlichen Einnahmen, die mit der Anlage erzielt werden, besteht jedoch kein unmittelbarer Druck, einen Verkauf abzuschließen.

Dies gibt uns die Flexibilität, ehrgeizigere Preisvorstellungen festzulegen und gelassen nach einem Käufer zu suchen, der den langfristigen Wert und das Potenzial der Immobilie erkennt.

West River Flats

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Warum wir investiert haben

West River Flats hat uns auf ganz anderen Ebenen herausgefordert als andere Projekte. Fasziniert von dem relativ guten Zustand der 135 Wohnungen mussten wir uns mit diversen Situationen auseinandersetzen, die für unsere übliche Arbeit ungewöhnlich sind.

Chancen und Herausforderungen

  • Da uns das Projekt während der COVID-Krise angeboten wurde, war es schwierig, persönlich mit Kreditgebern zusammenzutreffen und eine Finanzierung zu sichern.
  • Der Vorbesitzer hatte einen relativ hohen Renovierungszustand hinterlassen. Die Küchen waren größtenteils erneuert und mit Küchengeräten, Granitarbeitsplatten, Schränken, Fliesenböden und Schuppenverkleidungen ausgestattet.
  • Was die mieterhöhenden Extras anging, lag West River Flats mit seinem Swimmingpool weit über dem Durchschnitt.
  • Während der Umgang mit der Immobilie selbst recht gewissenhaft war, mangelte es in der Verwaltung an Disziplin und Nachhaltigkeit. Wir fanden eine erhebliche Anzahl von Mietrückständen und leerstehenden Wohnungen vor.
  • Es wurde deutlich, dass Marketing und Management hier erfolgsentscheidend sein würden, wo normalerweise bauliche Maßnahmen erforderlich sind, um das Potenzial eines Projekts freizusetzen.

Ergebnisse

Trotz der pandemiebedingten Hürden gelang es uns, West River Flats im November 2020 zu erwerben.

Neben unseren regulären Aktivitäten zur Verbesserung der Wohnanage haben wir uns auf die Vermarktung der leerstehenden Wohnungen konzentriert, die in einem einwandfreien Zustand waren.

Nach circa sechs Monaten waren säntliche Wohnungen vermietet, was den Cashflow bereits erheblich verbesserte, während andere Wohnungen in einem höheren Standard modernisiert wurden.

Weitere Verbesserungen wie die Neugestaltung der Fassade und ein umsichtiges Management ermöglichten es uns, die Mieten zu erhöhen und die Einnahmen weiter zu steigern.

Durch unsere effektiven und nachhaltigen Verbesserungen konnten wir die Umsätze deutlich steigern und so einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen. In nur 18 Monaten übertraf der Wert unsere geplanten Schätzungen, die Immobilie wurde deutlich früher als geplant zum Verkauf angeboten.

Sabal Palm Portfolio

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Warum wir investiert haben

Das Sabal Palm Portfolio mit seinen 127 Wohnungen war eines unserer größeren Projekte, bestehend aus sieben separaten Objekten entlang der 4th Street South, die sich über eine Viertelmeile erstrecken.

Die Möglichkeiten, die dieses Projekt bot, waren beeindruckend, aber nicht leicht zu verwirklichen.

Chancen und Herausforderungen

  • Wie viele unserer Porjekte war Sabal Palm „ein gut getarnter Segen“, denn die Außenanlagen und Wohnungen waren stark vernachlässigt.
  • Infolge von Misswirtschaft hatte eine beträchtliche Anzahl von Bewohnern begonnen, die Mietzahlungen zurückzuhalten.
  • Ein Teil der Wohnungen war bereits unbewohnbar.
  • Die Nachbarschaft war durch die fast tägliche Anwesenheit der Polizei demoralisiert, und viele Mieter hatten die Anlage ebenso wie die vorherige Verwaltung aufgegeben.
  • Dennoch lag das Ensemble ganz in der Nähe des belebten Stadtzentrums von St. Petersburg – mit vielen attraktiven Arbeitsplätzen.
  • Da das gesamte Paket 75 % des Viertels repräsentierte, waren wir optimistisch und motiviert, eine echte Veränderung zu erreichen.

Ergebnisse

Bereits bei unseren früheren Projekten hatten wir unser eigenes Team von Handwerkern eingestellt, anstatt uns auf externe Auftragnehmer zu verlassen. So brachten wir bereits eine erhebliche Workforce in dieses Projekt mit.

Erneut begannen wir mit der Renovierung von Dutzenden von Wohnungen, während wir gleichzeitig auswählten, welche Mieter wir behalten wollten und welche finanziell oder sozial nicht mehr tragbar waren.

Unsere Investoren waren nicht die ersten, die unsere Arbeit zu schätzen wussten, denn nur zwei Monate nach Beginn des Projekts besuchten örtliche Polizeikräfte unsere Hausverwaltung, um sich die drastische Reduktion der Polizeieinsätze auf dem Gelände zu bedanken.

Innerhalb von 17 Monaten wurde der Großteil der Wohnungen renoviert. Fast jede Fassade wurde neu neu gestaltet und ein Großteil der Dächer erneuert.

Neben beeindruckenden Renditen und zufriedenen Investoren konnten wir einmal mehr unser Versprechen einlösen, Hunderten von Menschen ein intaktes und lebenswertes Quartier im Herzen von St. Petersburg zu hinterlassen.

Altura Largo

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Warum wir investiert haben

Altura Largo, bestehend aus 232 Wohnungen, hat eine interessante Vergangenheit. Der frühere Eigentümer beabsichtigte, die Eigentumswohnungen zusammenzulegen und in ein einziges Objekt umzuwandeln, um es weiterzuverkaufen.

Nachdem er bereits einen Großteil der Wohnungen gekauft hatte, erwarb der Investor immer mehr Eigentumswohnungen von ihren jeweiligen Eigentümern.

Chancen und Herausforderungen

  • Da man sich ausschließlich auf die Idee konzentrierte, ein leicht fungibles Paket von Eigentumswohnungen zu schaffen, wurde die Instandhaltung nicht berücksichtigt. 838 Beschwerdekarten blieben unbearbeitet.
  • Nicht nur das Innere der Wohnungen wurde nicht instand gehalten, sondern das gesamte Gebäude war stark renovierungsbedürftig.
  • Wir fanden mehrere offensichtliche Verbesserungen, die das Gesamtbild des Anwesens verbessern würden.
  • Wie bei fast jedem Projekt war die Kommunikation mit den Mietern von entscheidender Bedeutung, um Zweifel am neuen Management auszuräumen und neue Hoffnung zu wecken.

Ergebnisse

In den ersten drei Wochen haben wir uns große Mühe gegeben, die vielen Beschwerden zu bearbeiten, sie nach Priorität zu ordnen und unsere Wartungstechniker zu schicken.

Wir mussten mehr als 40 % der Dächer ersetzen. Nachdem diese drängenden Fragen geklärt waren, wurden die Fassaden erneuert und neue Geländer und Jalousien an den Balkonen angebracht. Im ersten Jahr wurde der Großteil der Wohnungen komplett renoviert.

Die Bäder erhielten wassersparende Toiletten und Armaturen, um Wasser und Betriebskosten zu sparen.

Auch das Wartungsbüro wurde komplett renoviert, um eine Anlaufstelle für unsere Mieter zu schaffen.

Später legten wir unser Augenmerk auf Energieeinsparungen, indem wir alle Fenster durch moderne und energieeffiziente Fenster ersetzten.

Ein Fitnesscenter für die Mieter wurde Anfang 2023 eröffnet.

Wir sind stolz darauf, unsere Chance genutzt zu haben, einem Projekt mit mehr als 200 Mietern und Wohnungen zu neuem Glanz zu verhelfen. Die realisierten Mietsteigerungen sind ebenso erfreulich wie die vielen zufriedenen Menschen, die in Altura Largo leben.

Madison at 4th

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Warum wir investiert haben

Das Projekt „Madison at Fourth“ mit seinen 21 Wohnungen war das zweite Projekt von Whitestone. Während wir uns in erster Linie auf umfangreiche Investitionen konzentrieren, um großartige Wohnumfelder zu schaffen, haben wir bei diesem Projekt auch einen überforderten Eigentümer entlastet.

Chancen und Herausforderungen

  • Die Wohnanlage wurde über einen langen Zeitraum nicht instand gehalten. Der Verfall war so weit fortgeschritten, dass einige Wohnungen nicht mehr vermietet werden konnten.
  • Die Mieter waren vom früheren Vermieter entmutigt und frustriert zurückgelassen, so dass sie die Apaprments und die Wohnanlage ebenfalls mit wenig Respekt behandelten.
  • Aufgrund der laxen Verwaltung hatte sich auch die Zahlungsmoral im Laufe der Zeit verschlechtert, was den ohnehin geringen Cashflow zusätzlich belastete. Das gab uns die Möglichkeit, uns von unkooperativen Mietern zu trennen.
  • Der Eigentümer war bereit, das Gebäude gegen Abschlagszahlung mit einer Eigentümerfinanzierung zu veräußern. So hatten wir nur einen Bruchteil des Verkaufspreises zu finanzieren und die noch offene Restschuld aus Mietforderungen zu bestreiten.
  • Unsere Analyse ergab, dass für die Renovierung der Fassade und des Dachs des Gebäudes sowie der Wohnungen selbst erhebliche Investitionen erforderlich wären, die geschätzten Mieterhöhungen diese Investitionen aber bei weitem übersteigen würden.

Ergebnisse

Nachdem wir uns mit den Mietern vertraut gemacht hatten, konnten wir unser gemeinsames Ziel ins Auge fassen, einen besseren Lebensraum für alle Beteiligten zu schaffen. So begaben wir uns gemeinsam auf die Reise zu einem „neuen Madison“.

Die Fassade wurde erneuert und die Dächer komplett neu gedeckt.

Wir renovierten bzw. sanierten jede bewohnte und leerstehende Wohnung innerhalb weniger Monate, so dass Neuvermietungwn so früh wie möglich beginnen konnten. Dieses Projekt bot uns eine weitere Gelegenheit, uns selbst unsere rasche Handlungsfähigkeit zu beweisen.

Wir haben außerdem eine neue Brandmeldeanlage installiert, um das Sicherheitsgefühl der Bewohner zu erhöhen.

Wir und unsere Investoren sind sehr zufrieden mit den Ergebnissen auf Seiten der Mietsteigerungen und dem zwei Jahre nach unserem Erwerb erzielten Verkaufspreis. Dies ermutigte uns, unser Konzept auf weitere und größere Projekte anzuwenden.

Wildwood Way Villas

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Warum wir investiert haben

„Wildwood“ war die erste Unternehmung von Whitestone Capital. Wir sahen ein immenses Potenzial für Mietsteigerungen, das die vorherigen Eigentümer außer Acht gelassen hatten.

Wildwood Way war der perfekte Ort für unser erstes Vorhaben, um unser Konzept ersten Investoren und uns selbst zu beweisen.

Chancen und Herausforderungen

  • Die Wohnanlage befand sich in einem recht guten Zustand und bedurfte keiner größeren Renovierung. Wir waren in der Tat überrascht, dass die Immobilie zum Verkauf stand – ihr Potenzial schien uns fast zu offensichtlich.
  • Bei den Gesprächen mit den Mietern spürten wir beunruhigende Spannungen zwischen einigen Bewohnern, die gelöst werden mussten. Unsere Manager hatten diverse Konflikte zu schlichten und dabei ihre sozialen Fähigkeiten unter Beweis zu stellen.
  • Einige der Wohnungen waren seit langem nicht mehr renoviert worden, was uns die Chance eröffnete, Modernisierungen gegen Mieterhöhungen anzubieten, was viele Mieter gern annahmen.
  • Wir fanden diverse offensichtliche Maßnahmen, die das Gesamtbild der Siedlung verbessern würden.

Ergebnisse

Wir haben unverzüglich ein Mietermanagement installiert. Wir hielten Treffen mit den Mietern ab, sowohl in Gruppen als auch in Einzelgesprächen. Unser professionelles und freundliches Auftreten trug zu zu einer angenehmen und konstruktiven Atmosphäre für alle bei.

Das hat uns nicht davon abgehalten, einer überschaubaren Anzahl von Mietern zu kündigen, die immer wieder den Frieden störten.

Ausziehende Mieter, die ihren Vertrag mit uns nicht fortsetzten, waren gaben uns damit die Gelegenheit, die betreffende Wohnung zu modernisieren und einen Schritt für Schritt den Standard für Wildwood Way zu erhöhen.

Wir erneuten die gesamte Dacheindeckung, installierten eine attraktive Außenbeleuchtung sowie ein Videoüberwachungssystem, um das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner zu berücksichtigen.

Nach etwa 40 Monaten konnten wir einen nunmehr gut geführten Apartmentkomplex an einen neuen Investor übergeben, der einen Aufschlag von 26% zahlte. Die war für uns der Beweis, dass der „Whitestone-Weg“ funktioniert und Blaupause für unsere künftigen Projekte.