West River Flats

ADRESSE
KAUFDATUM
VERKAUFSDATUM
Ø MIETE BEI KAUF
Ø MIETE BEIM VERKAUF
MIETERHÖHUNG
NOI
IRR REALISIERT

Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Auf einen Blick

+0%
Mieterhöhung
+0%
NOI
+0%
Realisierter IRR
Kaufdatum
Verkaufsdatum
Ø Miete bei Kauf
Ø Miete bei Verkauf
Mieterhöhung
NOI
Realisierte Rendite

Warum wir investiert haben

West River Flats hat uns auf ganz anderen Ebenen herausgefordert als andere Projekte. Fasziniert von dem relativ guten Zustand der 135 Wohnungen mussten wir uns mit diversen Situationen auseinandersetzen, die für unsere übliche Arbeit ungewöhnlich sind.

Chancen und Herausforderungen

  • Da uns das Projekt während der COVID-Krise angeboten wurde, war es schwierig, persönlich mit Kreditgebern zusammenzutreffen und eine Finanzierung zu sichern.
  • Der Vorbesitzer hatte einen relativ hohen Renovierungszustand hinterlassen. Die Küchen waren größtenteils erneuert und mit Küchengeräten, Granitarbeitsplatten, Schränken, Fliesenböden und Schuppenverkleidungen ausgestattet.
  • Was die mieterhöhenden Extras anging, lag West River Flats mit seinem Swimmingpool weit über dem Durchschnitt.
  • Während der Umgang mit der Immobilie selbst recht gewissenhaft war, mangelte es in der Verwaltung an Disziplin und Nachhaltigkeit. Wir fanden eine erhebliche Anzahl von Mietrückständen und leerstehenden Wohnungen vor.
  • Es wurde deutlich, dass Marketing und Management hier erfolgsentscheidend sein würden, wo normalerweise bauliche Maßnahmen erforderlich sind, um das Potenzial eines Projekts freizusetzen.

Ergebnisse

Trotz der pandemiebedingten Hürden gelang es uns, West River Flats im November 2020 zu erwerben.

Neben unseren regulären Aktivitäten zur Verbesserung der Wohnanage haben wir uns auf die Vermarktung der leerstehenden Wohnungen konzentriert, die in einem einwandfreien Zustand waren.

Nach circa sechs Monaten waren säntliche Wohnungen vermietet, was den Cashflow bereits erheblich verbesserte, während andere Wohnungen in einem höheren Standard modernisiert wurden.

Weitere Verbesserungen wie die Neugestaltung der Fassade und ein umsichtiges Management ermöglichten es uns, die Mieten zu erhöhen und die Einnahmen weiter zu steigern.

Durch unsere effektiven und nachhaltigen Verbesserungen konnten wir die Umsätze deutlich steigern und so einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen. In nur 18 Monaten übertraf der Wert unsere geplanten Schätzungen, die Immobilie wurde deutlich früher als geplant zum Verkauf angeboten.

Sabal Palm Portfolio

ADRESSE
KAUFDATUM
VERKAUFSDATUM
Ø MIETE BEI KAUF
Ø MIETE BEIM VERKAUF
MIETERHÖHUNG
NOI
IRR REALISIERT

Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Auf einen Blick

+0%
Mieterhöhung
+0%
NOI
+0%
Realisierter IRR
Kaufdatum
Verkaufsdatum
Ø Miete bei Kauf
Ø Miete bei Verkauf
Mieterhöhung
NOI
Realisierte Rendite

Warum wir investiert haben

Das Sabal Palm Portfolio mit seinen 127 Wohnungen war eines unserer größeren Projekte, bestehend aus sieben separaten Objekten entlang der 4th Street South, die sich über eine Viertelmeile erstrecken.

Die Möglichkeiten, die dieses Projekt bot, waren beeindruckend, aber nicht leicht zu verwirklichen.

Chancen und Herausforderungen

  • Wie viele unserer Porjekte war Sabal Palm „ein gut getarnter Segen“, denn die Außenanlagen und Wohnungen waren stark vernachlässigt.
  • Infolge von Misswirtschaft hatte eine beträchtliche Anzahl von Bewohnern begonnen, die Mietzahlungen zurückzuhalten.
  • Ein Teil der Wohnungen war bereits unbewohnbar.
  • Die Nachbarschaft war durch die fast tägliche Anwesenheit der Polizei demoralisiert, und viele Mieter hatten die Anlage ebenso wie die vorherige Verwaltung aufgegeben.
  • Dennoch lag das Ensemble ganz in der Nähe des belebten Stadtzentrums von St. Petersburg – mit vielen attraktiven Arbeitsplätzen.
  • Da das gesamte Paket 75 % des Viertels repräsentierte, waren wir optimistisch und motiviert, eine echte Veränderung zu erreichen.

Ergebnisse

Bereits bei unseren früheren Projekten hatten wir unser eigenes Team von Handwerkern eingestellt, anstatt uns auf externe Auftragnehmer zu verlassen. So brachten wir bereits eine erhebliche Workforce in dieses Projekt mit.

Erneut begannen wir mit der Renovierung von Dutzenden von Wohnungen, während wir gleichzeitig auswählten, welche Mieter wir behalten wollten und welche finanziell oder sozial nicht mehr tragbar waren.

Unsere Investoren waren nicht die ersten, die unsere Arbeit zu schätzen wussten, denn nur zwei Monate nach Beginn des Projekts besuchten örtliche Polizeikräfte unsere Hausverwaltung, um sich die drastische Reduktion der Polizeieinsätze auf dem Gelände zu bedanken.

Innerhalb von 17 Monaten wurde der Großteil der Wohnungen renoviert. Fast jede Fassade wurde neu neu gestaltet und ein Großteil der Dächer erneuert.

Neben beeindruckenden Renditen und zufriedenen Investoren konnten wir einmal mehr unser Versprechen einlösen, Hunderten von Menschen ein intaktes und lebenswertes Quartier im Herzen von St. Petersburg zu hinterlassen.

Altura Largo

ADRESSE
KAUFDATUM
VERKAUFSDATUM
Ø MIETE BEI KAUF
Ø MIETE BEIM VERKAUF
MIETERHÖHUNG
NOI
IRR REALISIERT

Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Auf einen Blick

+0%
Mieterhöhung
0%
NOI
+0%
IRR berechnet
Kaufdatum
Verkaufsdatum
Ø Miete bei Kauf
Ø Miete bei Verkauf
Mieterhöhung
NOI
Realisierte Rendite

Warum wir investiert haben

Altura Largo, ein Komplex aus 232 Wohnungen, hat eine interessante Vergangenheit. Der frühere Eigentümer beabsichtigte, die Eigentumswohnungen zusammenzulegen und es zwecks Veräußerung in ein einziges Objekt umzuwandeln.

Nachdem er bereits einen Großteil der Wohnungen gekauft hatte, erwarb er immer mehr Eigentumswohnungen von ihren jeweiligen Eigentümern.

Chancen und Herausforderungen

  • Da man sich ausschließlich auf die Idee konzentrierte, ein leicht fungibles Paket von Eigentumswohnungen zu schaffen, wurde die Instandhaltung außer Acht gelassen. 838 Reparaturersuchen von Mietern blieben unbearbeitet.
  • Nicht nur das Innere der Wohnungen wurde nicht instand gehalten, das gesamte Gebäude war mittlerweile stark renovierungsbedürftig.
  • Die Verbesserungen, die Erscheinungsbild, Atmosphäre und Wert des Anwesens verbessern würden, lagen für uns auf der Hand.
  • Wie bei fast jedem Projekt war die Kommunikation mit den Mietern von entscheidender Bedeutung, um Zweifel am neuen Management auszuräumen und neue Hoffnung zu wecken.

Ergebnisse

In den ersten drei Wochen haben wir mit großem Aufwand die vielen Beschwerden zu bearbeiten, sie nach Priorität zu ordnen und unsere Haustechniker zu koordinieren.

Mehr als 40 % aller Dächer waren zu ersetzen.. Nachdem die drängenden Fragen geklärt waren, wurden die Fassaden erneuert und neue Geländer und Jalousien an den Balkonen angebracht. Im ersten Jahr wurde der Großteil der Wohnungen komplett renoviert.

Die Bäder erhielten wassersparende Toiletten und Armaturen – zur Schonung von Umwelt und Kosten..

Auch das Mieterbüro wurde komplett renoviert, um eine attraktive Anlaufstelle für unsere Bewohner zu schaffen.

Weiter legten wir unser Augenmerk auf Energieeinsparungen, indem wir alle Fenster durch moderne und energieeffiziente Varianten ersetzten.

Ein Fitnesscenter für die Mieter soll Anfang 2023 eröffnet werden.

Wir sind sehr stolz darauf, dass wir unsere Chance nutzen konnten, ein Projekt mit mehr als 200 Mietern und Wohnungen zu herzurichten. Die realisierten Mietsteigerungen sind ebenso erfreulich wie die vielen zufriedenen Menschen, die heute in Altura Largo leben.

Madison at 4th

ADRESSE
KAUFDATUM
VERKAUFSDATUM
Ø MIETE BEI KAUF
AVG. MIETEN BEIM VERKAUF
MIETERHÖHUNG
NOI
IRR REALISIERT

Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Auf einen Blick

+0%
Mieterhöhung
+0%
NOI
+0%
Realisierte Rendite
Kaufdatum
Verkaufsdatum
Ø Miete bei Kauf
Ø Miete bei Verkauf
Mieterhöhung
NOI
Realisierte Rendite

Warum wir investiert haben

Das Projekt „Madison at Fourth“ mit seinen 21 Wohnungen war das zweite Projekt von Whitestone. Während wir uns in erster Linie auf umfangreiche Investitionen konzentrieren, um großartige Wohnumfelder zu schaffen, haben wir bei diesem Projekt auch einen überforderten Eigentümer entlastet.

Chancen und Herausforderungen

  • Die Wohnanlage wurde über einen langen Zeitraum nicht instand gehalten. Der Verfall war so weit fortgeschritten, dass einige Wohnungen nicht mehr vermietet werden konnten.
  • Die Mieter waren vom früheren Vermieter entmutigt und frustriert zurückgelassen, so dass sie die Apaprments und die Wohnanlage ebenfalls mit wenig Respekt behandelten.
  • Aufgrund der laxen Verwaltung hatte sich auch die Zahlungsmoral im Laufe der Zeit verschlechtert, was den ohnehin geringen Cashflow zusätzlich belastete. Das gab uns die Möglichkeit, uns von unkooperativen Mietern zu trennen.
  • Der Eigentümer war bereit, das Gebäude gegen Abschlagszahlung mit einer Eigentümerfinanzierung zu veräußern. So hatten wir nur einen Bruchteil des Verkaufspreises zu finanzieren und die noch offene Restschuld aus Mietforderungen zu bestreiten.
  • Unsere Analyse ergab, dass für die Renovierung der Fassade und des Dachs des Gebäudes sowie der Wohnungen selbst erhebliche Investitionen erforderlich wären, die geschätzten Mieterhöhungen diese Investitionen aber bei weitem übersteigen würden.

Ergebnisse

Nachdem wir uns mit den Mietern vertraut gemacht hatten, konnten wir unser gemeinsames Ziel ins Auge fassen, einen besseren Lebensraum für alle Beteiligten zu schaffen. So begaben wir uns gemeinsam auf die Reise zu einem „neuen Madison“.

Die Fassade wurde erneuert und die Dächer komplett neu gedeckt.

Wir renovierten bzw. sanierten jede bewohnte und leerstehende Wohnung innerhalb weniger Monate, so dass Neuvermietungwn so früh wie möglich beginnen konnten. Dieses Projekt bot uns eine weitere Gelegenheit, uns selbst unsere rasche Handlungsfähigkeit zu beweisen.

Wir haben außerdem eine neue Brandmeldeanlage installiert, um das Sicherheitsgefühl der Bewohner zu erhöhen.

Wir und unsere Investoren sind sehr zufrieden mit den Ergebnissen auf Seiten der Mietsteigerungen und dem zwei Jahre nach unserem Erwerb erzielten Verkaufspreis. Dies ermutigte uns, unser Konzept auf weitere und größere Projekte anzuwenden.

Wildwood Way Villas

ADRESSE
KAUFDATUM
VERKAUFSDATUM
Ø MIETE BEI KAUF
Ø MIETE BEIM VERKAUF
MIETERHÖHUNG
NOI
IRR REALISIERT

Die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse und Gewinnaussagen sind keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Auf einen Blick

+0%
Mieterhöhung
+0%
NOI
+0%
Realisierter IRR
Kaufdatum
Verkaufsdatum
Ø Miete bei Kauf
Ø Miete bei Verkauf
Mieterhöhung
NOI
Realisierte Rendite

Warum wir investiert haben

„Wildwood“ war die erste Unternehmung von Whitestone Capital. Wir sahen ein immenses Potenzial für Mietsteigerungen, das die vorherigen Eigentümer außer Acht gelassen hatten.

Wildwood Way war der perfekte Ort für unser erstes Vorhaben, um unser Konzept ersten Investoren und uns selbst zu beweisen.

Chancen und Herausforderungen

  • Die Wohnanlage befand sich in einem recht guten Zustand und bedurfte keiner größeren Renovierung. Wir waren in der Tat überrascht, dass die Immobilie zum Verkauf stand – ihr Potenzial schien uns fast zu offensichtlich.
  • Bei den Gesprächen mit den Mietern spürten wir beunruhigende Spannungen zwischen einigen Bewohnern, die gelöst werden mussten. Unsere Manager hatten diverse Konflikte zu schlichten und dabei ihre sozialen Fähigkeiten unter Beweis zu stellen.
  • Einige der Wohnungen waren seit langem nicht mehr renoviert worden, was uns die Chance eröffnete, Modernisierungen gegen Mieterhöhungen anzubieten, was viele Mieter gern annahmen.
  • Wir fanden diverse offensichtliche Maßnahmen, die das Gesamtbild der Siedlung verbessern würden.

Ergebnisse

Wir haben unverzüglich ein Mietermanagement installiert. Wir hielten Treffen mit den Mietern ab, sowohl in Gruppen als auch in Einzelgesprächen. Unser professionelles und freundliches Auftreten trug zu zu einer angenehmen und konstruktiven Atmosphäre für alle bei.

Das hat uns nicht davon abgehalten, einer überschaubaren Anzahl von Mietern zu kündigen, die immer wieder den Frieden störten.

Ausziehende Mieter, die ihren Vertrag mit uns nicht fortsetzten, waren gaben uns damit die Gelegenheit, die betreffende Wohnung zu modernisieren und einen Schritt für Schritt den Standard für Wildwood Way zu erhöhen.

Wir erneuten die gesamte Dacheindeckung, installierten eine attraktive Außenbeleuchtung sowie ein Videoüberwachungssystem, um das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner zu berücksichtigen.

Nach etwa 40 Monaten konnten wir einen nunmehr gut geführten Apartmentkomplex an einen neuen Investor übergeben, der einen Aufschlag von 26% zahlte. Die war für uns der Beweis, dass der „Whitestone-Weg“ funktioniert und Blaupause für unsere künftigen Projekte.